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开发商内部文件曝行业资金链秘密,降房价是必然,刚需能买房吗?

光宇吐楼市 2019-8-3 16:04:20

    最近关于房地产的定调已经很明确,如果说过去大家还抱有幻想,那么现在稍微聪明点的开发商也心里有数了,无论好坏总算心里的石头落了地,国家对于房地产的态度虽然依然是稳定,但是过去大涨的机会没了,靠房地产短期刺激经济的也不能再现了。

    于是,开发商才真正意识到紧张的局面。7月30日,一份疑似富力地产的内部文件外泄,文件提出,今年下半年原则上将暂停拿地,工作重点为促销售、抓回款,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

    无独有偶,在富力地产之后,市场上亦传出合景泰富、雅居乐等大型房企将减少拿地以及欲大规模降价促销的消息。透过这些消息,也能对全行业以管窥豹。

    实际上,人民法院公告网的最新数据显示,截至7月31日早间,今年全国已有超280家房地产企业发布破产公告。这些年随着房地产黄金十年的结束,别说房地产利润还像过去那样大增,就算是活下去都成为大房企的口号,更何况中小房企。

    看着数据业绩倒是一片红,可是华丽数据背后却难掩房地产现实的残酷和尴尬。自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位一出,其实房地产的定位就变了,只是人们还沉浸在过去快速增长的氛围中不能自拔。经历了三年的落实,大家也死心了,对于房住不炒和房子回归居住属性也逐渐认同了。

    房地产属于资金密集型行业,对资金敏感度较高。所以房企的融资能力直接决定了企业未来前景,最近无论是银行信贷还是企业发债或信托监管都在收紧,开发商唯有通过卖房来实现资金回笼。可以说开发商唯有这条路。

    暂停拿地、促销售、抓回款的背后,是对资金的渴求。富力地产下半年的三项任务,最终都指向了一个字:钱。资金链紧张的富力地产,除了销售方面存在问题,还面临着巨额负债。

    这还算好的,以素有京城“地产一哥”之称的首开股份为例,无论是去年年报,还是今年一季报,其负债率都居高不下。据Wind数据,首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%,净负债率更是超过180.70%,不仅远高于北京城建、北辰实业、京能置业等区域房企,更远高于行业平均水平。

    泰禾更是处于舆论的风口浪尖上。2018年销售额仅1303亿的泰禾集团仅仅比上一年多了200亿左右。销售业绩没达标外,泰禾集团还有着高企的负债水平。泰禾集团年报显示,其资产负债率虽然已经从87.83%降低至86.88%,但仍然触及“80%资产负债率”红线。2019年开年以来,陷入资金链危机的泰禾集团通过不断甩卖项目进行自救,然而效果并不是很明显。

    多重影响之下,下半年开发商资金链将面临更大考验,正像富力地产内部文件一样,将以销售回款为主。如果销售行情依然不好,不排除房企主动降价的可能。降价不一定万能,但似乎开发商也没有别的路可走。

    近日,百城住宅库存报告显示,截至2019年6月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%。值得注意的是,这是库存连续第7个月呈现同比上涨。

    由此可见,下半年是开发商以价换量最好的时机,作为刚需购房者,我还是那句话,如果是真正自住,不是不可以买房,趁价格合适倒不妨考虑入手,千万不要再被日光盘秒光盘所迷惑了。但是一定要防止操之过急,开发商比你应该急才对,如果你表现出比开发商急,那基本上你就输了。

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