开发商内部文件曝行业资金链秘密，降房价是必然，刚需能买房吗？

    最近关于房地产的定调已经很明确，如果说过去大家还抱有幻想，那么现在稍微聪明点的开发商也心里有数了，无论好坏总算心里的石头落了地，国家对于房地产的态度虽然依然是稳定，但是过去大涨的机会没了，靠房地产短期刺激经济的也不能再现了。

    于是，开发商才真正意识到紧张的局面。7月30日，一份疑似富力地产的内部文件外泄，文件提出，今年下半年原则上将暂停拿地，工作重点为促销售、抓回款，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

    无独有偶，在富力地产之后，市场上亦传出合景泰富、雅居乐等大型房企将减少拿地以及欲大规模降价促销的消息。透过这些消息，也能对全行业以管窥豹。

    实际上，人民法院公告网的最新数据显示，截至7月31日早间，今年全国已有超280家房地产企业发布破产公告。这些年随着房地产黄金十年的结束，别说房地产利润还像过去那样大增，就算是活下去都成为大房企的口号，更何况中小房企。

    看着数据业绩倒是一片红，可是华丽数据背后却难掩房地产现实的残酷和尴尬。自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位一出，其实房地产的定位就变了，只是人们还沉浸在过去快速增长的氛围中不能自拔。经历了三年的落实，大家也死心了，对于房住不炒和房子回归居住属性也逐渐认同了。

    房地产属于资金密集型行业，对资金敏感度较高。所以房企的融资能力直接决定了企业未来前景，最近无论是银行信贷还是企业发债或信托监管都在收紧，开发商唯有通过卖房来实现资金回笼。可以说开发商唯有这条路。

    暂停拿地、促销售、抓回款的背后，是对资金的渴求。富力地产下半年的三项任务，最终都指向了一个字：钱。资金链紧张的富力地产，除了销售方面存在问题，还面临着巨额负债。

    这还算好的，以素有京城“地产一哥”之称的首开股份为例，无论是去年年报，还是今年一季报，其负债率都居高不下。据Wind数据，首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%，净负债率更是超过180.70%，不仅远高于北京城建、北辰实业、京能置业等区域房企，更远高于行业平均水平。

    泰禾更是处于舆论的风口浪尖上。2018年销售额仅1303亿的泰禾集团仅仅比上一年多了200亿左右。销售业绩没达标外，泰禾集团还有着高企的负债水平。泰禾集团年报显示，其资产负债率虽然已经从87.83％降低至86.88％，但仍然触及“80％资产负债率”红线。2019年开年以来，陷入资金链危机的泰禾集团通过不断甩卖项目进行自救，然而效果并不是很明显。

    多重影响之下，下半年开发商资金链将面临更大考验，正像富力地产内部文件一样，将以销售回款为主。如果销售行情依然不好，不排除房企主动降价的可能。降价不一定万能，但似乎开发商也没有别的路可走。

    近日，百城住宅库存报告显示，截至2019年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。值得注意的是，这是库存连续第7个月呈现同比上涨。

    由此可见，下半年是开发商以价换量最好的时机，作为刚需购房者，我还是那句话，如果是真正自住，不是不可以买房，趁价格合适倒不妨考虑入手，千万不要再被日光盘秒光盘所迷惑了。但是一定要防止操之过急，开发商比你应该急才对，如果你表现出比开发商急，那基本上你就输了。