人际交往中,有所谓的“晕轮”效应。
习惯以个别案例推及一般,就像盲人摸象一样,以偏概全。
比如,在恋爱中,只要爱一个人,对方做家务时的笨拙,出门会路痴,做事忘性大,对方的缺点也会变成优点。
后来相处久了,对方容颜变老,日久生厌,这些行为就变得“面目可憎”。
其实,对方一直都没有变,变得只是“人心”,说白了,其实就是“双标”。
楼市也出现了“晕轮”效应。
房价上涨时,房子所带来的安全感、幸福感爆棚,有房族天天偷着乐,房主坐地起价,买房实现“阶层跃升”、房贷是普通人一生难得的福利种种论调大行其道。
经济学家李迅雷曾说过,对房产持有者来说,房价上涨是有利于消费的,身家快速膨胀,消费习惯也会变得大手大脚,2015-2017这一波行情,还带动了家具、家电、装修各个行业的快速繁荣。
房价下跌时呢?
据澎湃和财联社报道,近日,太原、济南、胶州、汕头等地有楼盘因促销力度较大,引发前期业主的不满。其中,太原项目从1.3万降到1.1万,济南项目从最高点的1.8万降到1.4万,降幅从10%-20%不等。
这种事搁到现在,一点也不奇怪,因为在2008年、2011年、2014年、2018年,这几个楼市低迷的年份,相似的场景总是会重演。
讽刺的是,2009年、2013年、2016年-2017年,房价如同脱缰野马一般的年份,这些业主们却踪影难觅。
房子还是那个房子,只是在不同时期,购房者的“晕轮”认知不一样罢了。
不光是感受变了,房子对于其他行业的拉动,也变得越来越弱。
一般来说,房地产对经济的拉动作用,是这样形成的:投资先带动上游原材料补库,随后带动中下游产成品补库,同时推动制造业投资。
但是,光大宏观张文朗团队发文指出:从2009年后的三轮房价周期来看,房价的上涨,对投资、库存周期、制造业的拉动逐轮趋弱。
什么原因?
第一,最近几年,房地产信贷错配、错用。
房产和土地,是最重要的抵押物,与地产有关的部门、行业在融资时有优势,房价上涨时期尤其如此。
上市公司的数据表明,地产、建筑以及与这些行业相关度较高的行业(比如钢铁)获得的信贷较多。比如,2015年四季度,这三个行业占上市公司总体债务的比重分别高达15%、12%和6%。
而与地产关系不紧密的行业(比如纺织、造纸、塑料等)债务所占比重不到2%。
也就是说,好好的信贷资源,过去几年都被房地产浪费了。
当房企获得远超自身还款能力的贷款,负债率的飙升便不可避免,不管是长债、短债,还是公司债、美元债,到期后,还不上怎么办?
没办法,只能“借新还旧”,借更多的新债,还原来的老债,规模扩张的同时,债务如同滚雪球一样增多。
这样的压力下,房企正常用于施工的钱就会被“挤压”,钱都拿去还债和拿地了,拉动钢材、水泥、建材、施工的资金自然会缩水。
第二,越来越多的城市进入存量市场,新房增量减少。
一个冷冰冰的事实是,二手房正在抢占原本属于新房的客户领域,不说北上广深,很多热点新一线城市也是如此。
最近一段时间,开发商和中介在渠道费上打起了“口水战”。
开发商觉得中介带客的渠道费太贵,中介觉得开发商没能力,新房难卖不能怨到自己身上。
链家创始人左晖前段时间称:“整个新房市场未来5年会从15万亿缩小到12万亿甚至会更小,二手房市场会从六七万亿增长到10万亿。新房12万亿中,我们预计超过50%是经纪的市场。
做地产营销的都会发现,这几年客户买房多数是渠道带过来的,离开渠道基本是卖不动,卖得慢;现在营销策划、广告的工作似乎越来越不值钱了。
过去卖一套房佣金1万,现在渠道的佣金5万都很常见,假如置业顾问一套房子只有几千块的提成,中介带客反而能赚两万,这甚至会导致置业顾问吃中介的回扣。
换个角度来说,二手房的交易越来越多,对建筑、施工、投资的基建拉动,起不到任何作用。
如上文所说,房地产其实并没有变,变得是人心,变得是形势。
1.房子降价,业主不满。2.开发商借新债还旧债,延长施工周期。3.二手房占主导,难以拉动投资。
现在楼市这3个表现,其实是7年前就埋下了的一粒“种子”。
wind数据显示,在2012年以前,各品类消费金额与房价均为正相关,家电、娱乐、汽车排名最靠前。
从2012-2019,这7年之中,各品类消费与房价相关性大幅减弱甚至转负。
房价上涨初段,财富膨胀带来的“货币幻觉”,以及手中尚且宽裕的存款,会带动其他行业的消费,买车、买电器、逛商场不在话下。
在涨势末端,杠杆率、负债率持续走高,小区里的邻居身家都是数百万,很多人存款可能只有十几万,沉重的月供,让人不敢旅游,不敢逛街,不敢给孩子报辅导班。
也就是说,房地产对各领域的带动能力减弱,已经持续7年了。
这粒“种子”,到2020年可能就会“发芽”。
广发证券宏观分析师盛旭日前发文指出:从长周期的角度,目前可能处于一轮库兹涅茨周期(20年左右)的尾部阶段。
本轮周期先后经历住房商品化(房改)、城市化(一二线人口流入和住房普及)、棚改(三四线的拆迁和货币化安置)等三轮驱动,目前第三个阶段的高峰期也已结束。
换言之,2020年,房地产市场会步入平淡、乏味乃至无聊的一个阶段。
具体而言:买房无法给购房者带来潮水一般的财富,盖房子也难以提振上下游的各行各业,房地产调控的宽松仅限于“因城施策”,却无法带来货币的再次流入。
属于楼市的黄金年代,一去不复返了。