在全省范围内实施“现房销售”，海南成为头一家。根据海南省新闻办公厅3月7日召开的房地产政策新闻发布会透露的信息，海南已印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），在提出发展“安居型商品住房”的同时，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
从根本上杜绝预售制度问题
此次《通知》的提出，意味着海南楼市调控政策再度加码，《通知》提出改革商品住房预售制度，规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
据海南日报报道，海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。
除“现房销售”制度外，《通知》提出创新发展安居型住房，主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，还提出对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
对此霍巨燃介绍，创新提出发展安居型商品住房，让符合条件的居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格，购买一套安居型商品住房，限制本地居民购买多套住房的限购政策是是为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为海南自贸港建设提供充分的空间要素保障。
此前曾宣布“全域限购”
南方+记者注意到，这已不是海南首次加码调控，在此前的2018年4月，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，其中的“全域限购”政策曾引发舆论广泛关注。
当时的“全域限购”政策将海南全省市县分为三类执行，一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
对于“全域限购”政策，霍巨燃在3月7日的发布会上表示，海南实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。
在2019年，海南曾出台放宽户籍和人才政策，一度引发市场对开放限购的猜测。此次《通知》印发，霍巨燃表示，《通知》并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。
考验房企承压能力
对于海南新出台的调控政策，中原地产首席分析师张大伟认为，从政策力度看，海南房地产调控对市场肯定有一定的影响，也是疫情发生以来第一个收紧调控的。
张大伟同时表示，“现房销售”对海南市场而言直接影响并不大，海南住宅土地存量比例较高，2019年当地曾宣布3.1万亩住宅闲置土地不能再进行住宅开发，且当前政策仅规定未来再出让土地现房销售，并不代表海南全省都已转变为该模式。同时，新政策对海南商办项目没有明确要求。
根据中原地产研究中心的统计数据，海南住宅土地出让高峰在2015-2016年，其中2015年出让135宗宅地，合计规划建筑面积1173.25万平方米，2016年有所减少，但也有991.93万平方米。从2017年起，海南住宅土地出让一直处于相对较低水平，其中去年新出让土地综述46块，规划建筑面积459.83万平方米。
在过去二十多年中，国内房地产市场一直采用商品房预售制度。2018年曾有国内城市在出让土地时进行试水，在土地出让条件中添加“本宗用地出让后实行商品房现售”的条款，而海南此次要求新出让土地“现房销售”则是在政策中对此予以规定。
如果各地全面推行现房销售，对房企而言资金压力无疑会增。广州克而瑞首席分析师肖文晓告诉南方+记者，相比通常6至10个月就可以销售的预售制，现房销售的时间可能是前者的两倍以上，意味着开发商回笼资金的周期要长得多，对开发商的资金成本是极大的考验。他认为，未来如果现房销售需要铺开，或将采取循序渐进式的推进。
【记者】葛政涵
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
