在香港生活多年的袁女士，秉着在深圳尽快住上新房的心态，于2019年年中计划购置位于深圳罗湖区的一套公寓。当时销售人员承诺将尽快装修并年底前可入住，袁女士随即完成了100万元定金缴纳，后续却得知装修是在项目入伙之后。此外，该项目亦要求袁女士在限定时间内将首付款打入两个账户。而更令袁女士不安的是，销售人员在首付款缴纳前拒绝出示房屋买卖的正式合同，房屋的真实价格未知，并且其中还提到一笔“品质提升费”，金额高达百万元。
争议焦点
A 何谓“正式买卖合同”？
销售人员称首付、办按揭后才签正式买卖合同
购房者认为流程不合理，并质疑并非官方合同样本
2019年5月，袁女士计划购置位于罗湖区笋岗街道招商中环2栋B座某户公寓一套，根据袁女士向记者出示的一份签署时间为2019年5月7日的“招商中环认购确认书”（以下称“认购书”）显示，该套房屋建面约107㎡，原价9337618元，采取按揭的付款方式，且袁女士已于当日完成定金缴纳100万元。
在袁女士原计划之中，从购房到入住将保持极快的节奏，销售人员承诺精装现房，年底即可入住，这也是袁女士选择置业该处房产的理由；此外，该份“确认书”中也明确规定，自协议书双方签署之日起7日内，还将签订正式的买卖合同。
不过一周后销售人员并未能出示袁女士所理解的“正式买卖合同”。销售人员表示，公司所确定的购房流程为：支付100万定金确认购买房号——首付款支付并签订正式认购合同——办理银行按揭——银行出贷款承诺函后签署正式买卖合同，据此，袁女士不支付首付款则无法进行流程的下一步。袁女士则认为，销售人员提供的所谓正式认购合同并非“认购确认书”中所称的“正式买卖合同”，因而也并非是完成首付款支付的依据。
此后双方围绕此问题一直争论持续数月，销售人员表示该规定为公司意见，若袁女士认为不合理，“可以走法律程序”解决。根据袁女士向记者出示的其与销售人员的聊天记录显示，开发商方面所提供的“深圳房地产买卖合同（预售）”系开发商“深圳德瀚投资发展有限公司”打印、相关工作人员录入，合同也系明显的开发商单方面格式合同文本，而非深圳市官方出具的商品房买卖合同样本。
B 何谓“品质提升费用”？
相关协议指包含设计装修、咨询服务费用
购房者认为系销售中介机构禧乐居变相加价
除此之外，袁女士还需签署的合同包含一份“招商中环.禧寓购房补充协议”，该份协议的受托方并非开发商德瀚投资，而是“深圳市禧乐居置业有限公司”。协议的核心内容是规定了袁女士另需支付一笔“品质提升费用”。这笔所谓的“品质提升费”也是袁女士质疑的焦点所在。因为双合同的存在，销售人员要求袁女士支付的首付款分为两笔，一笔是支付给德瀚投资的2746718元，另一笔是支付给禧乐居置业的983282元。袁女士认为，因为此前100万元定金也是支付到禧乐居账户，因而这笔“品质提升费”应为1983282元。
何为“品质提升费”？据协议解释，该笔费用包含房屋的设计费、装修费用（包括但不限于装修材料费、设施设备费、人工费、管理费、税费等）、房屋咨询费、购房服务费及法律咨询费等；在协议的附件中，也出现了数页房屋装修标准及家私配置的规定。
不过袁女士方面认为，“品质提升费” 系销售中介机构禧乐居的变相加价；对方之所以无法给到正式的商品房买卖合同，也是因为中介机构担心客户与开发商签署协议后在房产局就确认了交易，无法变更交易金额从而失去获利空间，因而选择了此种要求先给己方打款，后向客户提供合同的方式。“无论如何，装修费用及后续的所谓咨询费、服务费也不可能到百万元”，袁女士表示。
僵持 100万元定金难退
据了解，袁女士所购的招商中环2座B栋确系开发商德瀚投资整售给销售中介禧乐居。资料显示，德瀚投资发展有限公司系招商蛇口持股70%的子公司。根据广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民初620号民事判决书：2018年7月，招商蛇口与禧乐居置业达成合作，禧乐居以超10亿元的代价，完成了对招商中环2栋B座整栋商务公寓的并购。
因为看不到正式的购买合同，房屋的真实价格也不得而知，袁女士拒绝支付首付款，更拒绝将款项打入两个不同的账户；2019年10月，袁女士方面向禧乐居公司发送律师函，认为禧乐居方面强制袁女士支付首付款、未出具授权销售文件、拒绝出示房屋购买合同范本以及未按《认购确认书》约定办理正式的房屋买卖合同签署事宜，构成违约。
不过袁女士止于发函，并未提起诉讼。2019年11月29日，袁女士收到来自禧乐居的《解除协议通知函》，认为袁女士方面“到期并未依约履行签订购房合同及支付首期款的义务”，之前缴纳的100万定金将不予退还。
同款案例
购房者将开发商、销售方告上法庭
法院判决退回百余万服务费、装修费
南都记者发现，还有另一宗涉该项目、且已作出明确判决的诉讼案件与袁女士经历相同，尤其是对所谓高达百万元的包括装修费、咨询费等名目的房屋品质提升费，相关司法部门已有定性。
根据中国裁判文书网披露，在深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初16271号的民事判决书《于洋与深圳市德瀚投资发展有限公司、深圳市禧乐居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》中，2019年5月，一位名叫于洋的购房者，将德瀚投资、禧乐居置业一同告上法庭。
判决书显示，2018年12月，于洋认购该项目2栋B座一套公寓，在签署完由德瀚投资提供的格式文本合同《深圳房地产认购书》之后，缴纳了3586272元的首付款，支付形式也是往德瀚投资、禧乐居两个账户分别打款：其中1319371元以房源顾问费的形式被打入禧乐居账户。此外，于洋又签订了一份德瀚单方面的格式文本合同《深圳市房地产买卖合同（预售）》，据此完成按揭贷款277万元的办理。
不过后续因为装修纠纷，于洋取回该份买卖合同（此前合同虽有签署但又被销售人员收回），结果发现买卖合同所标示的房屋价款与原告实际支付的房款并不一致——实际支付价款多出合同价款1319371元。于洋方面认为，多出的费用既无法律依据也无事实依据，因而要求退回该笔款项。
对此，禧乐居方面表示，于洋支付的房源顾问费（含置业服务及装修费）在合同文本中有明确规定，其与于洋之间的提升房屋品质的置业服务及装修关系因而成立并生效，“如无法定事由，原告无权解除合同关系，并要求退还已支付款项”；此外，禧乐居也认为于洋实际支付的价格，与该物业本身的市场价值及周边同类型物业价值一致，不存在价格不合理或者畸高的情况。除非于洋解除房屋买卖合同，否则公司不会同意退还款项。
法院方面认为，双方签署的合同有效，合同标示的房款成立，但于洋支付给禧乐居方面的1319371元作为所谓的“房屋置业服务和精装修费用”并不成立，“置业服务类似于居间服务，按房屋总价值的10%收取，但被告禧乐居公司未举证证明其为原告提供了置业服务及服务的具体内容，且被告禧乐居公司主张的房屋总价值的10%的置业服务费用也远远高于通常的居间服务费”；精装修费用方面，依照合同法及消费者权益保护法的相关规定，原告对于涉案房屋的装修有自主选择权，被告禧乐居并未和原告签订任何书面协议或提供证据证明原告有明确的意思表示要求由被告禧乐居公司提供装修服务及置业服务，被告禧乐居公司实际上也未对涉案房产进行装修，因而相关款项的收取没有依据。
因此，法院判决禧乐居公司应将该笔款项连同利息一同退回给于洋。
回应
项目开发商：
涉事楼栋已整售，对双方交易不予置评
袁女士表示，当初购房之所以放心缴纳定金很大原因是出于对项目开发商央企身份的信任。1月15日，南都记者联系上招商中环项目相关负责人，其对南都记者表示：2栋B座公寓项目公司与禧乐居签订了整栋认购协议，协议约定禧乐居有权指定第三方与项目公司签署房地产买卖合同。
“项目公司此前与提及的袁女士没有任何销售交易的接触与往来，更没有任何口头承诺与引导，未有任何协议签署，也未收到禧乐居方面的指定购买人手续，对袁女士与禧乐居之间的关系不了解，不予置评”，该名负责人表示。
销售方禧乐居：
购房者可诉诸法律途径
“品质提升费”所有价格都可以去核对
1月17日，南都记者联系上禧乐居该项目相关负责人，该名负责人表示之前确实与该名购房者有过接触，若购房者认为操作不合适，可以寻求法律第三方的介入，后续处理的结果公司也将完全服从法律的意见。
该名负责人表示，公司处理问题都是有依据，购房者单方面提供的证据不能诠释问题的全部，公司不会忽视任何一个购房者的意见，但也不会允许任何一个购房者来影响企业的行为。品质提升费所有类目都可以去核价、寻价，根据备案价上浮或者下浮也都是合理的。“与购房者之间属于经济纠纷，房子目前也还没卖，其实对于公司来讲也是一笔巨大的损失”，该名负责人表示。
关于“品质提升费”及正式合同签订流程的更多问题，截至发稿前该项目并未回复。南都记者后续也将进一步跟踪报道。
采写/摄影：南都见习记者 王鹏钧
