南都讯 记者王鹏钧一边是收入、房间数的迅猛增长，一边是亏损幅度的连年放宽。4月29日晚，国内长租公寓头部企业蛋壳公寓完成上市以来第一份年报的出炉，报告显示，2019年，该公司正在扩张之路上一路飞奔，于此同时也面临亏损拉大等经营风险；而针对市场关注的租金贷、现金流、疫情冲击等问题，财报中也均有所体现和回应。
过去4年是中国长租公寓行业的爆发期，无数公寓品牌诞生、成长，部分亦走向灭亡，伴随着激烈的市场竞争，作为头部企业之一，行业公司的各个体征均在蛋壳上表现得尤为明显。
去年营收涨近2倍 但增收不增利
报告显示，期内蛋壳实现营收约71.29亿元人民币，同比2018年增长166.5%；事实上，自2015年1月正式运营起，公司收入体量一直处于迅猛增长阶段，根据此前蛋壳方面提交的招股书来看，2017年蛋壳实现营收约6.57亿元人民币，2018年营收同比增长307.3%，近三年符合增长率达166.5%。与营收保持同步增长的，还有公司经营的公寓房间数量：2015年年底，蛋壳公寓拥有公寓房间数2434套，而截止2019年年底，经营房间数量为438309套，翻涨约180倍。
长租公寓市场在过往几年经历了从0到1的发展，这是“蛋壳们”体量高速增长的逻辑，2017年，链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，市场对中国租赁市场规模的连年扩大充满信心，链家方面测算，2020年的租赁市场租金规模大约是1.6万亿元，2025年则将达到2.9万亿元，2030年还会超过4万亿元。而根据蛋壳公司在财报中对市场空间的预测，2018-2023年间中国住宅租赁市场规模还将翻一番，2023年将达到3.0万亿元人民币，公司对市场空间充满信心。
不过，与连年增长的规模同样显眼的还有连年增长的亏损幅度。蛋壳披露，公司在2017、2018和2019年分别净亏损2.715亿元人民币、13.697亿元人民币和34.372亿元人民币，同时，经营活动产生的现金流量分别为-11460万元、-11620万元和-119120万元；巨额亏损导致公司增收不增利，公告显示，期内公司归属于母公司普通股股东净利润为-37.84亿人民币元，同比下降156.21%。
于市场激烈“抢滩”之下的长租公寓行业自带烧钱属性，与蛋壳同样于美股上市的国内公寓品牌——青客公寓面临同样困境，2017-2019年，该公司亏损额分别为2.45亿元、4.98亿元，4.99亿元。2019年该公司亏损额度收窄，但与之同时规模增速也放缓，当年营收同比增速为38.65%。
成本管理、运营效率提升 预计短期内亏损还将持续
实质上，行业主流观点认为，行业短期烧钱属于正常，关系租赁公司能否持久发展的核心落脚点还是在于依托精细化运营的现金流管理。
房东东公寓创始人全雳在其公众号中撰文认为，2015-2018年受到融资环境宽松、政策鼓励、资本机构看好中国企业的成长等方面因素影响，长租公寓进入一段爆发增长的时期，但随着经济下行压力的增大，长租行业的挑战将大于机遇。全雳分析，长租公寓的核心赢利主要还是在拿到便宜的底租以及降低中后台管理成本。
根据贝壳研究院租赁研究部的分析，目前市场普遍流行的以高于市场价租金收取房东房源，低于市场价的租金出租给租户的模式，在短期内并不盈利。其认为，企业的核心盈利点在于在强竞争环境下争夺收取房源，并依靠在房东端争取1-3个月的免租期，并通过租客和房东间租金支付的期限错配沉淀资金，另一方面预期未来市场租金上涨，回收成本实现盈利。不过，这也极其考验公司运营能力，需要顺利出租控制空置率，使现金流运转通畅。
南都记者看到，蛋壳方面正力图在成本管理、运营效率等方面有所改善。数据显示，自2017年以来，在各事项支出占比方面，除收房租金之外，包括营业费用、折旧摊销、开业前费用、销售费用、行政费用等各事项占总成本的比例都在逐年减少；拿房后的装修、翻新时间则由2017年的22.4天降低至2019年的18.7天，依靠供应链效率和规模经济也将装修成本进一步压缩：2017年平均装修成本为12646元，2019年则为10230元。
不过，蛋壳亏损阵痛或还将延续。其在财报中表示，为支持增长，在未来可预见的时间内还将继续加大投资，扩大公寓网络、提高公寓质量，扩大服务范围，并进一步促进技术系统开发。
疫情使行业承压 蛋壳称流动性可维持
除此之外，今年年初至今的新冠疫情导致的城市冰冻、生产停滞，也对租赁行业造成极大冲击，包括蛋壳、自如在内的租赁企业，也在管理服务、现金流、租金贷等方面遭到部分舆论拷问。
蛋壳在年报中指出，2020年第一季度，由于许多居民推迟了复工时间，导致公寓入住率下降，一季度末运营的公寓较2019年年底数量减少，进而影响到公司收入；其估计，2020年一季度收入相较2019年第四季度下降了个位数百分比的幅度，而由于提前终止与部分业主签订的租约，导致相关收入损失约8200万元人民币。
疫情导致公司的各类损失及部分租约的提前终止，令市场担忧蛋壳的流动性情况。蛋壳披露，至2019年12月31日，公司现金为人民币6.85亿元，尽管相较2018年底减少约4成，但蛋壳认为目前的预期现金流足以满足公司在未来12个月的正常业务支出需要，除非是进行了额外的投资或收购等活动。此外，蛋壳方面也表示，手头还拥有限制性现金人民币27.7亿元。（注：蛋壳此处所指的限制性现金是指存放在银行的与银行借款有关的现金，以及存放在提供租金融资的金融机构的现金）
租金贷用户数量连年下降 但仍占据较大比例
值得一提的是，蛋壳为市场关注的“租金贷”也在财报中也得到首次回应。所谓“租金贷”指租赁企业与金融机构合作，在租客与租赁公司签下租约时，金融机构会替租户提供全年租金贷款，租客则向金融机构按月还清租房贷款。
适当的租金贷可满足租客需求，也可为租赁企业沉淀下资金用于存款、理财生息。不过部分企业将资金用于跑马圈地，一旦空置率过高或者无法从租客获得足够的回款资金，则为自身流动性风险埋雷。因租金贷导致的长租企业暴雷事件并不鲜见，2019年12月，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》即要求租赁企业租金贷金额不能超过该租金收入的30%，并给企业宽限三年的整改期。
公告显示，蛋壳公寓目前仍有约6成租户选择租金贷，不过这一比例呈逐年下降趋势：2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。这显示，在未来数年中蛋壳还将在这一问题上面临挑战，不过该公司对此回应，租金贷使用率的下降并不会对流动性产生重大不利影响，因为公司正从越来越多非租金贷用户获得租金和预付款，而且公司也拥有多样化的资金来源、正在探索新的融资方式等。
