01
宏观经济与政策环境分析
当前宏观经济面临三大难题，三大难题均是“系统性问题”，难以通过短期措施快速解决。2018年国家选用的“政策组合”多属于“长期药方”，对“短期药方”的使用较谨慎。
1、2018年宏观经济面临三大难题
难题1：经济下滑与动力缺失
2018年国内经济运行情况并不理想，下行压力加大。回顾近十年国内经济发展趋势，可以认为“L型经济”并未成立。
传统房地产开发对于经济的提振作用下降，2018年房地产业对GDP贡献率相较2017年上半年下降约40%。
难题2：“风险管控”难度加大
近两年各种风险事件此起彼伏，管理层实施风险管控的难度不断加大。“经济维稳”与“风险管控”的矛盾点在于：没有足量货币释放就难以提振经济（整体下滑风险）；但货币效率及高杠杆又制约政府实施货币释放的决心（容易产生局部过热风险）。这产生两个结果：（1）维稳只能适度；（2）政策周期相较以往更短。
房地产市场历来是“经济维稳”的重要抓手，然而过往三年各城一二级市场价格普遍大幅提升（风险因素明显增加）；而随库存消化，全国二级市场增长趋势已近尾声（“房产消费”对“提振经济”的效果趋于弱化）。因而，从政策上【大幅驱动地产增长以“维稳经济”】的合理性降低。
难题3：区域的经济发展失衡与土地供给失衡
目前国内不同区域的经济发展差距仍然明显，传统发达地区对资金、人员的吸纳程度维持高位；而从土地供给趋势看，发达地区土地资源稀缺日益突出，土地供给只能集中在后进地区。
由于经济发展以及土地供给差异，不同类型城市房地产市场呈现截然不同的发展趋势：（1）一线城市土地资源稀缺使城市价值提升但成交动能逐步走低；（2）二线城市具备配套与产业基础，土地供给稳健，发展兼备价值与规模；（3）三四线城市土地供给具备空间，市场价值提高更视乎区域经济发展动能差异。
2、政府实施宏观调控的灵活性增加，但更偏向使用“长期药方”
2018年中央调控侧重因应宏观经济环境变化而有所改变：
上半年宏观调控“以管为主”，重点措施包括：出台资管新规大幅加强资金监管，对各地楼市调控保持高压状态，国家规划导向重点支持后进区域发展等。
下半年针对经济下行压力加大，中央政府措施更加“倾向维稳”，然而选用的政策组合多属“长期药方”，重点措施包括：大幅增加对企业及个人减税力度，扶持民营经济，调整完善棚改货币化安置政策等。对“短期药方”的使用仍然谨慎（如，每次降准均有定向要求）。
在房地产市场调控方面，2018年国家政策呈现四大特点：
（1）以加快推进构建长效机制为主线，持续推动不动产登记数据整合。10月《关于巡视整改进展情况的通报》要求各地规范和加强网签备案制度，确保网签数据真实可靠。
（2）强调分城施策，落实地方问责。3月《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求各地要结合自身经济、供需、人口等情况编制住房发展规划；在全年多个重要会议及文件中，多次提及“落实地方调控主体责任”、“坚决问责”。
（3）实施预期管理，稳定市场预期。7—12月国家部委连续组织地方开展多次市场巡查、整治市场秩序。在四季度市场环境逐步转冷的情况下，10月、12月2次政治局会议则更强调稳定经济，给予市场信心。
（4）政策更加注重松紧程度。前三季度地方政策持续加码，据不完全统计，3—6月约43个城市/地区加码限购限售政策，6—9月约18个城市/地区加码限购限售政策。“政策顶”出现在8—9月；四季度后随全国楼市降温，国家给予地方灵活施政的空间有所增加，多个城市出台更灵活措施对原政策进行修正，稳定市场预期（主要集中在对预售及网签的限制放松）。
由此可见，应对经济下行压力加大，国家宏观调控仍需要在“维稳”与“管控”之间采取适度平衡，并未实施、亦难再实施“大水漫灌”；对房地产进行“分类调控”及“预期管理”的政策基调始终未变，只是给予“地方灵活施政”更大空间。
02
全国房地产市场发展情况分析
在宏观经济与地方调控“双压”（下半年宏观经济承压，前三季度地方调控加压）影响下，2018年全国各地一级、二级市场全面转冷。
一级市场流拍率上升，“地价/房价”比值下降
按不同分类代表城市划分，2018年全国各地一级市场土地流拍宗数普遍增加。相较而言，I类（一线）、II类（强二线）城市土地市场表现相对稳健，流拍率显著上升出现在个别城市。III类（二线及强三线）IV类（三四线）城市普遍土地流拍率明显增加。
不同时期地价 / 房价比值变化
使用不同时期，剔除配建面积的成交楼面地价与当时周过在售高层洋房售价进行对比，得出每个阶段的地价与房价比值。
从土地成交价格看，各城土地市场价格趋于持续下降。按“地价/房价”比值衡量，I类城市（一线）2018年整体下行至40%～60%；II类（强二线）III类（二线及强三线）城市土地成交热度相较2017年明显降温；IV类（三四线）城市由于价格仍在相对洼地，大部分城市“地价/房价”比值未出现显著变化，土地降温更多地表现为流拍率显著上升。
二级市场全年表现前高后低，四季度市场经营压力突显
全国各类代表城市商品住宅市场全年表现前高后低，受宏观经济及市场预期影响，四季度市场对比三季度继续明显降温，各地楼盘销售普遍实施“降价促量”，虽然各城已陆续出台维稳措施，但成交仍“难见起色”，房地产市场经营压力更突出。
按不同分类代表城市划分，I类（一线）城市二级市场全年网签成交“维持低位”；II类（强二线）城市“持续下滑”；III类（二线及强三线）及IV类（三四线）城市涨跌幅度表现分化，但成交趋涨的城市增幅已然收窄，部分城市成交下滑明显。
从新房景气指数看，III类（二线及强三线）及IV类（三四线）城市市场景气下降最明显，已有部分区域市场下滑至“冷区”，外市购买力收缩使受影响区域的楼盘走货备受压力；II类（强二线）城市由于普遍实施严格“限价”，新货市场价格仍具吸引力、价格维稳，但开盘成交率趋于下降，楼市景气略有回调（由“偏热”回落至“正常”或“偏冷”）；I类（一线）城市市场回落幅度界于II类与III/IV类城市之间，城市核心区域（主要为中心城区及近郊）表现稳健，但外围区域亦受到较大影响。
从各城促销区域市场情况看，四季度III类（二线及强三线）城市成为房企“促销走货”的主要战场，部分城市部分区域降价楼盘数量超过50%、降价幅度达到10%或以上；IV类（三四线）城市于四季度后有多个区域加入促销行列，但促销对成交的促进作用一般；I类（一线）及II类（强二线）城市市场价格具备支撑（尤其是核心区域），一定程度让利促销对成交的促进作用相对明显。
住宅去库存结束，进入“补库存”阶段
2018年全国主要城市库存趋于回升，其中I类（一线）城市“补库存”趋势更加明显。
综上所述，宏观经济承压对市场预期的影响不容忽视。在市场环境转变的情况下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市（以IV类，三四线城市为主）市场在2018年出现快速转向，市场由高位快速下行的趋势更加明显，需注意防范风险。
03
未来市场展望
未来房地产难以回到高速增长的年代，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展，“业态多元”是长期趋势。
2019年政策环境相较2018年乐观，但全面宽松的政策信号仍难看到，市场机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。
1.住房高速开发时期将逐渐过去
近年国内住房新开工面积呈规模高位的窄幅箱体运行。参考其它发达国家的发展进程，国内未来10年住房开发量大机率仍将“窄幅波动”，但10年后或会出现快速走低，无论对于政府或房企，均需要考虑房地产转型。
2.市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展
宏观经济“三大问题”将贯穿未来10年。在短期及中期内，“风险管控”仍是政府关注点，既防过热也防过冷，大水漫灌不会出现。但2019年流动性有望在2018年基础上“适度宽松”，刚需购房者获得的信贷倾斜有望提高。然而房企资金压力仍大，债务到期将推动房企积极走货。
市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期，由“短期回现”转向“长期收益”，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。
3.房地产增效问题仍然待解，“业态多元”是长期趋势
在“住房去库存”结束后，商业的库存问题仍然待解。随着国内重点城市土地资源愈加稀缺，“房地产增效”成为政府关注重点，“业态多元”是长期趋势。
4.2019年不同类型城市新增供应分化发展
受库存消化、土地供给、土地价格等因素影响，预计2019年国内I类（一线）城市商品住宅新增供应将较2018年减缩；II类（强二线）及IV（三四线）城市各城新增供应分化发展；III类（二线及强三线）城市新增供应会有所增加。
5.2019年“稳”字先行，市场机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”
2019年国内经济下行压力增加（全国多个区域已下调经济增长目标），中央基调“稳”字先行，房地产政策环境将较2018年乐观。
在政策（趋向维稳）、流动性（适度宽松）、房企（积极推货）、城市资源价值（城市资源吸聚及土地/住房供应趋势）共同作用下，优势城市（以I类、II类城市为代表）景气有望企稳/回升。
但政府“风险管控”要求长期存在，对房地产仍将坚持实施“预期管理”，2019年全面宽松的政策信号难以看到。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，对合理购房的支持度亦会有所提高，但“房住不炒”仍将长期坚持。
