一边是持续高企的商业地产库存难以去化；一边是海量商业地产苦寻出路，租赁企业普遍陷入亏损境地……近日《瞭望》新闻周刊记者采访中了解到，三年来我国商业地产库存整体居高不下，去化缓慢、供过于求的矛盾不断加剧，一直是我国房地产市场调控的全国性难题，而且近年来有愈演愈烈的趋势。
为此，2016年6月，国务院下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”，以破解此难题。市场各方也普遍对此项举措抱以较多期待，但三年来具体实施却难如人意。
商业地产库存持续高企
“自2016年以来，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。”采访中，相关专家告诉本刊记者，去库存是当前房地产市场调控的主要任务之一。受互联网经济冲击，近年来实体商业，尤其是百货业态不景气，商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。
国家统计局发布的数据显示，2019年1～4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。其中，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。
商业地产连年销售下滑，导致投资和开工面积也在连续下滑。根据中指院发布的数据，2018年1～11月，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%。商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，从2017年1～11月的20.5%，下降到2018年同期的16.8%。
记者了解到，即使近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市，商业地产泡沫也未得到充分吸收。
据戴德梁行发布的数据，2019年一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，达到15.3%，滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。一季度，杭州市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱，全市净吸纳量下降到-65177平方米。这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。
同样根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼也持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米。随着供应量加大，全市写字楼库存量超过130万平方米，库存去化周期超过52个月。
记者发现，不仅是强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，当地住宅装修网发布的数据显示，目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大。按照最近三年的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。
商业地产业内人士表示，南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多、商业地产空置严重等现象。
商业地产销售雪上加霜
采访中，亚东建设集团总裁刘成刚介绍说,商业地产有四个产品形态，即写字楼、商铺、公寓以及车位，其中公寓类住宅是四类产品中去化周期最短的，预计两三年时间就能消化。
相反，商铺和写字楼的去化周期很长，主要受两大因素影响：一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈；二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。
“目前，商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行某负责人告诉本刊记者，现在银行的政策是，购买住宅可以正常贷款，购买商住房只能贷款一次，而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持，商业地产去化更难。
此外，商业地产的税收要远高于普通住宅。一位商铺投资者介绍说，“购买商铺起初几年获得了较好的现金流，但时间长了就会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。”现在，即便是大城市，“二手商铺交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。”
40年产权式公寓在红火了几年之后，也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”，在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。
链家地产研究人士分析，由于北京、上海严格控制人口规模等原因，先后出台严厉的商住房调控措施，如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高，缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。
三大难题“冷冻”商改租
许多业内人士向记者表示，商业地产库存高、去化慢，在政策鼓励商改租之后，缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍然无人接手，造成巨大浪费。
一是法律难题。
北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造标准。例如，如何申请、审批条件、改建验收等等，标准都没有规定，实际操作难度大。
而且，我国法律规定租赁期限不得超过20年，而长租公寓要求长期持有才能盈利，法律和市场需求有矛盾。尤其是商改租土地使用权出让年限届满后续期问题。物权法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对商改租项目尚无规定。
二是成本难以化解。
365地产家居网首席战略官胡光辉说，商改租目前最大的问题是投资回报期太长，成本过高。他给记者算了一笔账：一个5万平方米的商业体改租赁房项目，目前总成本至少1万元/平方米，整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600间，按照每间2500元/月租金计算，年租金不到5000万元。
租赁项目按照商业地产交税，房产税和增值税相加为22%，扣除资金成本和人工成本，以及折旧费，净利润1000万元不到，需要50年才能收回投资。“现在除非一线城市有高房租支撑，二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”他说。
三是资产证券化迟迟未能推进。
深圳乾运公司董事长张俊英表示，如果把酒店当做高级租赁住房，目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元，与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者，租房实力弱，企业规模难以做大。再从全球范围看，租赁市场主要是政府、机构以及普通房东从事，从未出现过大企业收取住宅租金为主业的。
胡光辉表示，发展住宅租赁市场，“应以直接融资的条件，推进资产证券化；应有相应的税收减免，否则对于企业缺乏吸引力。目前条件下，只有国有机构能够从事商改租业务。”
