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房地产成交趋势性下行 投资增速小幅回落

证券日报 2019-7-20 10:56:19

    6月份房地产市场成交延续趋势性下行,各线城市新房和二手房价指数涨幅多为收窄。下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体可控,但结构性差异将加大。

    上半年房地产开发投资增速持续高位运行,6月有小幅回落。项目建安施工加快是支撑今年开发投资高增的主导因素,棚改“急刹车”和部分资金渠道管控则可能产生负面影响。

    一、成交延续趋势性下行,房价指数涨幅多收窄

    上半年房地产市场成交除了“金三银四”的短时回暖外,总体增速仍然趋势性下行,下行走势已持续超过三年。1-6月商品房销售面积7.6亿平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;销售额7.1万亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。房价方面,6月70个大中城市住宅价格指数中,仅有三线城市二手住宅价格环比涨幅扩大,其他各线城市新房和二手房价环比和同比涨幅均较上月回落或持平。

    保持结构化边际放松是权衡“稳经济”和“稳楼市”之间的合适选择,下半年边际宽松小周期继续。在“房住不炒+因城施策”的总基调下,以稳定为目标的高频对冲、以及地区间松紧互现的局面将成常态。在此背景下,下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体在可控范围内,但结构性差异将加大。城市间动能已经随着政策的结构化调整发生了切换,成交热点重回一二线城市。

    一二线城市购房需求依然强劲,在政策边际宽松下房地产成交有望延续增长态势,需求平稳释放。在供应端,房企也将积极把握宽松小周期下市场预期好转的契机,推盘积极性增强。一二线城市在房贷利率和审批放款效率等信贷支持方面也有明显优势,将为需求释放创造条件。下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的贷款数量及效率预计会呈现季节性下降,但这并不是由银行主观上缩减房贷造成的。房价方面,一二线城市房价可能出现小幅增长,但上涨空间却受到一定限制,相机抉择的政策工具具备对房价波动进行逆向调节的能力,部分城市房价增速“冒尖”可能引发地区政策收紧对冲。

    三四线城市则是房地产市场成交下行压力的主要来源。三四线城市对“四限”边际放松并不敏感,却间接由于一二线城市转暖,现阶段所能享受到的溢出红利将减弱。同时,三四线城市也面临棚改任务大规模下调带来的负面冲击。下半年三四线市场基本面可能明显走弱,成交量同比去年下降,房价从高估中合理回调。

    二、房地产投资增速小幅回落,仍高位运行

    房地产开发投资增速持续处于较快增长,1-6月份全国房地产开发投资6.2万亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

    与去年的“土地拉动型”不同,今年开发投资的高位运行是“施工拉动型”,即高额土地购置费分期计入的影响逐渐消化,项目建安施工加快成为支撑投资高增的主导因素。今年以来房屋施工面积呈现快速增长,1-6月增速8.8%与前两个月持平,是2015年以来的最快增长。新开工面积增速呈现波动(增长10.1%,增速回落0.4个百分点),但仍大幅快于竣工面积增速(下降12.7%,降幅扩大0.3个百分点),带来后续施工需求的增加。同时,随着一二线城市开工比例加大,建安单价也可能有所提高。

    可能影响开发投资的负面因素有两个。一个是确定性的政策利空,即棚改“急刹车”,计划改造规模缩减为去年的一半。另一个是不确定的政策利空,与拿地资金相关。尽管全国数据反映1-6月开发企业土地购置面积和成交价款同比分别下降27.5%和27.6%,但实际上聚焦一二线城市少数优质地块的竞争更为激烈。目前房企资金来源渠道较为通畅,若政策对冲土地市场的局部回温,不排除对其中部分拿地相关融资渠道加强管控的可能性。

    综合来看,下半年房地产开发投资增速会有所回落,但仍可能保持在相对高位,并有望明显快于全社会固定资产投资和基建投资增速,对经济增长的贡献度较去年提升。

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