去年，特派员写了一篇\\房地产入行指南\\，相对客观、理性的描述了个人眼中的行业趋势、企业竞争格局、求职策略等内容，这个动作不经意的帮助了很多小伙伴。
恰逢各大房企2020届校园招聘也拉开了序幕，是时候推出指南2.0了。
此次分享一共由5大部分+12个小点组成。分别从房地产行业本质特征、房地产行业概览、如何选择平台、地产公司挑选与职责、如何准备面试5部分去阐述分解。
/房地产行业的商业模式/
大家都用手机，从功能上来区分有商务、音乐、拍照；从性能上分充电快、拍照清晰、信息安全等；从品牌上分华为、苹果、小米、vivo、oppo。
房地产公司当然也有区别，其商业模式大体分为3种：住宅地产、商业地产、产业地产。
住宅地产有我们耳熟能详讲情怀的万科、讲周转的碧桂园、讲精工的中海、讲匠心的绿城仁恒、讲景观与善待你一生的龙湖......
商业地产分为内地和外资：有思聪他爹做的万达广场就是城市中心；央企巨子华润万象城；新城的吾悦广场；拥有14家上市公司的央企中粮旗下大悦城；
还有我个人很喜欢的龙湖天街；外资毕竟都是老艺术家了，恒隆广场、IFC、太古里、龙之梦、凯德广场、来福士... ...
产业地产，顾名思义，一是产业二是地产。
从企业端来讲，传统的住宅开发已经非常成熟，僧多粥少，土地难获取、利润空间被压缩，加之国家频繁的宏观调控，越来越多企业希望借助政策红利开发产业地产。
/国内目前主流的产业拿地模式有2种/
带产业拿地和产业运营
带产业拿地本质目的就是借助产业低价拿地或优先获取优质地块进行房地产开发。
合作或者自身拥有大文娱、大健康、大医疗、主题乐园、教育、生态农业、人工智能、芯片科技、影视、电子竞技、汽车等产业配合拿地。
产业运营模式是一场“持久战”，通过长期运营实现产城利益互补，产业运营的房地产企业多为产业或城市运营商，要求房企要有完整的资源链条和产业运营经验。
谈到产业地产，不得不提到小广告贴满高铁的华夏幸福。虽然最近华夏不太顺，结果也算平安落地。
这家地产商是以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城和“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇为核心产品。
通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营6大领域，为城市提供全生命周期的可持续发展解决方案。
简单来说，就是帮政府打造运营产业新城。
我们来看几组数据，就知道这家公司有多不一样！截止目前，这是一家拥有100位招商局长和4600人产业发展团队的地产商。
华夏幸福以“产业优先”为核心策略，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，打造百余个产业集群。截至2017年年底，华夏幸福已为所在区域累计引入签约企业超1900家，招商引资4000多亿元，创造新增就业岗位8.2万个。
好了，华夏幸福就简单讲到这里，可能小伙伴们还知道老王挥泪卖的“万达文旅城”、恒大“童世界”、去年期间狂砸广告的恒大“海花岛”、“养生谷”、蓝光“水果侠”等等这些文旅小镇。
这个多以主题乐园、养老等产业拿地的模式，主要是因为文旅产业进入门槛低，政策倾斜度高，这里就不一一展开了。
值得关注的是恒大，怒砸3000亿投入到新能源车行业，今年3月许家印就宣布，恒大的多元化产业布局已全面完成，形成以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。8月28日，像当年的恒大冰泉一样，“恒驰”汽车在亚冠赛场横空出世。
前面我们谈完了房地产行业的本质、发展、商业模式，终于来讲钱途啦，地产行业薪酬水平咋样？
/行业薪酬水平/
我们先晒几家上市房企公布出来的2018年薪酬发放总额、高管薪酬发放总额。
今年的样本企业从2017年的130家增至135家——其中96家是A股房企，39家为H股房企。
2017年，他们给付的薪酬总额共计2094.26亿元，平均薪酬总额为15.51亿元，均比去年同期上涨24%，其中15家重点房企的薪酬总额平均涨幅达40%，整体呈持续上涨趋势。
数据来源：上海易居房地产研究院
房地产行业平均收入在全社会行业
位居Top3
当下的政策和竞争环境，踩对点、拿对地、快速一次性做对产品、选好总包是基本功，试错成本很高，稍不留神就容易亏损，这个行业必须用结果和业绩兑现的。
/收入高，看得见的职业成长/
从管理培训生成长到总监，正常来说4-10年，拿到的年薪在50-100万。
目前行业人才门槛越来越高，中高层年龄段越来越年轻，很多企业出现87年的副总裁，88年的总经理，一大批的80后开始走上副总、总经理等管理岗位。
/房地产行业的状态/
1.忙
上海的虹桥商务区，
苏州园区现代传媒广场，
天津茂业/仁恒置地广场，
南京河西建邺华泰/新地，
... ...
这些城市最繁华的中央商务区，无一例外的被各大地产商扎堆入驻，晚上12点，依然灯火通明。
里面坐着的是没时间谈恋爱的地产加班狗。
2.会多
房地产开发的很多关键节点需要会议制度来管控，各大公司有自己的运营会议体系。
一般分为3种类型
*运营例会
*项目专项会
*各条线小会
2.1.运营例会（区域公司层面年/月运营会、项目层面/PMO会）
2.2.项目专项会（投资决策会、项目启动会、项目战规会、方案成果审查会、项目协调会、项目后评估会）
2.3.各条线职能大大小小的会
3.加班多
会多了PPT、沟通就多，自然加班多，最后当然压力就大了。
很多房企工作模式为9126：每日9点上班、12点下班、每周工作6-7天，甚至还有些企业几乎全年无休。
4.压力大
大部分的房企都是高周转，一切经营导向，行业压力大也就是自然的事情。所以地产圈有个段子：只要干不死，就往死里干。
敲黑板，闽系、高周转的诸如BGY、YGC、XS、XH、ZJ、LG、ZR、HD、RC这些都是压力比较大的房企，当然收入和付出也成正比。
碧桂园有6位区域总裁去年的奖金超过1亿人民币，这就是房地产行业。
贴几张恒碧万融员工及家属们的段子：
（以上段子均来自网络微博，特派员对此不负责）
说完段子，我们进入下一个环节，如何选择平台
/选择平台第1个指标-江湖地位/
房地产是资本密集型行业，销售规模、江湖地位与金融机构的授信额度、融资成本强相关，
江湖地位背后代表的是企业的扩张能力、融资能力、品牌力、未来发展以及应对市场的竞争力的综合体现。
从各阵营销售额及增长率来看，强者恒强已成共识，格局分化加剧。
目前房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应。
优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧，未来分化会进一步加剧。
/选择平台第2个指标-ROE/
ROE（净资产收益率）,又称杜邦公式，是净利润与投东权益净资产的比值。
体现了投东投资企业的回报，用以衡量上市公司运用自有资本的效率。
ROE=销售净利率*总资产周转率*财务杠杆
这3个指标则分别反映企业的3个核心能力
赚钱能力、资产营运能力与偿债能力。
净资产收益率越高，代表股东的投资所创造的利润越多。相比于其他单一财务指标，ROE更能反映公司经营效益的综合水平。
/选择平台第3个指标-薪酬、体系/
品牌房企越来越重视校园招聘，培养自己的生力军子弟兵，其中特派员最推荐4家，万科、中海、龙湖、旭辉。
综上，有限考虑销售规模TOP30房企，然后再将ROE低、有息负债高的房企剔除去。
/如何选择平台-Base/
也分2个层面：地域和区域
地域：优先长三角、大湾区、京津冀（河北慎重）、成渝都市圈
优先一线城市、强二线。
一 线：北京、上海、深圳、广州
强二线：成都、重庆、西安、郑州、武汉、长沙、青岛、天津、济南、合肥、南京、厦门、杭州、福州、宁波、石家庄
区域：优先集团职能、然后区域、城市公司、项目公司职能优先选择。
/地产公司各条线与职责/
下图描述了房地产公司公司各条线与职责，从投资拿地、产品定位、规划设计、施工管理、销售回款、产品交付、物业服务，清晰的反应了在各个阶段所对应的职能条线。
如何准备面试，首先我们要了解房地产开发全生命周期，从买地-设计-施工-销售-回款-交付不同的阶段，每个节点需要完成的主要事项。
/如何准备面试-房地产开发全生命周期/
/如何准备面试-房企基本情况和岗位要求/
如何准备面试，要对公司的基本情况和岗位基本要求了解清楚。特派员罗列了一些渠道，请看下图。
/如何准备面试-招聘流程及应对/
如何准备面试，通常来说，房地产企业的校园招聘分为5个阶段：网申、初试、复试、终面、offer发放。
最主要的就是结构化面试与无领导小组讨论，其中注意事项下图中都有罗列。
其实HR们都熟知各种套路，也厌烦“面霸”，我们做自己就好了，祝大家拿到自己满意的offer。
用心多于用脑、诚意大与技巧。
