随着粤港澳大湾区发展纲要的落地，作为我国开发程度最高、经济活力最强的区域之一，大湾区迎来了发展机遇期。那么目前在这一区域内，零售市场处于怎样的发展水平，未来又会有哪些发展契机？
12月18日，房地产顾问服务公司莱坊对外发布了《粤港澳大湾区优质零售物业市场研究》专题报告。报告对粤港澳大湾区零售物业市场同内地主要发达城市进行比较研究，从供应量、吸纳量、租金、人均零售物业面积等多方面去分析粤港澳大湾区零售物业市场。
南都记者也借此对莱坊广州分公司总经理黄一匀进行了专访。
莱坊广州分公司总经理黄一匀。
千年商都广州多个指标不及其他一线城市
从《粤港澳大湾区优质零售物业市场》的报告内容来看，广州及深圳作为大湾区的中心城市，在零售物业市场的发展上排在区域的前列，但和北京上海相比，多个指标明显落后。
《报告》显示，在大湾区内，广州以9256亿元的零售总额遥遥领先，其次为深圳（6168亿），佛山排第三为（3615亿）。从增长率看，大部分城市都实现7%以上的较快增长。
各城市零售总额及增长率。
但值得注意的是，粤港澳大湾区优质零售物业供应总量远低于上海、北京。就算是总供应量最大的广州和深圳，甚至还略低于成都、天津的供应水平。
各城市优质零售物业供应及吸纳量。
整个区域内的人均优质零售物业面积仅为0.21平方米，大大低于上海、北京、武汉0.55-0.7平方米的水平。
人均优质零售物业面积对比国内发达城市。
租金方面，湾区内地城市优质零售物业平均租金为420元/平方米/月，仅为上海、北京的1/4-1/3。
优质零售物业租金同国内发达城市比较。
外资开发商在粤港澳大湾区优质零售物业市场占有率整体较低。其中，广州、佛山的外资开发商所占有的市场份额最高，分别达15.9%和14.8%；其次为珠海和惠州，分别占12.5%和10.3%。其它城市的市场占有率都低于10%。
黄一匀：广州零售业并非发展不健康
如报告所述，广州作为千年商都，在零售物业市场发展上，多个指标不如北京上海，甚至成都天津。原因何在？又如何解读这种状况？
莱坊广州总经理黄一匀表示，这几个城市的人口系数不同，辐射的区域人口量也不一样。上海、北京的城市常住人口是2420万和2150万，均站上了2000万的量级，而广州常住人口不到1500万。从城市群来看，以上海为中心的长三角拥有1.5亿的人口,以北京为中心的京津冀地区的人口也近1.1个亿，而广州所在的大湾区目前只有7000万人口。“可见，广州与这几个城市在人口等级上有非常明显的落差。甚至武汉所覆盖的相邻6省份都有3.68个亿的常住人口，成都所覆盖的四川省也有3.7亿的人口。”
从人均来看，广州也远远落后于北京和上海。在人均优质零售物业的配比来上，上海及北京的数据分别是0.7平方米和0.57平方米，而广州只有0.34平方米，还不到上海的一半。
黄一匀表示，其实广州并非没有消费力：“从地理位置上看，广州和深圳的零售份额都长期受到香港、澳门这两个国际化门户城市的分流。”另外，电商的购买力也非常大。今年的天猫双11，广东的消费金额排在全国第一。
从优质零售物业的首层租金来看，整个大湾区的平均租金水平只是上海、北京的1/4和1/3。具体到广州，每平方米每月约为750元，而上海为1800元左右，北京也在1200元左右。 “租金水平虽然反映了供需状况，但也与房地产其他领域的价格相挂钩。广州的房价就远低于这两个城市。”
黄一匀表示，综上所述，广州的零售物业市场总体发展是健康的，是与城市发展水平相对应的。
展望 ：机遇在湾区，未来外资占比将提高
如《报告》中所指出的，目前外资开发商所占市场份额，在上海，北京都超过了50%。而广州和佛山，已经算是整个湾区外资占比最高的两个城市了，也不过分别是15.9%和14.8%，从数字上看，有成倍的差距。
“这又回归到前面所讲的几个指标上了，包括人口覆盖等因素，外商投资也会去从这些层面去考量，因此首先会进入的区域还是长三角和京津冀。但这也有一个涟漪效应，完成这两个地区的布局后，接下来就会更多的考虑粤港澳大湾区了。”而且，随着粤港澳大湾区发展纲要的落地，整个湾区将以更开放的姿态呈现在世界面前，为外资的进入带来更多机遇。
展望未来，黄一匀认为：“随着大湾区各城市居民的人均可支配收入、人均消费支出不断上升，将带动社会消费品零售总额的上升，从而传导至商家增加开店扩张的需求。商家需求的增大必将带动人均优质零售物业面积和平均租金将会逐步上升，同时，预计未来大湾区外资开发的优质零售物业的比例也会稳步上升。而其中提升及优化零售物业的经营和管理水平，也将是这一趋势的重要推动力。”
采写：南都记者 伊晓霞
