最近一段时间,某房企推出的“全国613盘七五折降价大促销”及“在家没事赚现金”的王炸营销可谓是赚足了眼球,一时风头无两。更拉开了全国房企跟着“打折降价”的大幕——截至目前有147家房企把售楼部搬到了线上,且很多开发商都推出了“无理由退房”和不同程度的打折促销活动。
开发商这边一顿操作猛如虎,但购房者其实并不买账。调查发现,有超过80%的人宁愿选择延期买房或者放弃买房打算,也不愿意线上购房。更没悬念的是,有90%的人表示,不敢相信网上买房子。对于这一点,我已经在之前的文中提醒过很多次了,买卖房产属于重大交易,三四线城市一套房子动辄总价一百多万,一线城市更是可能高达千万,如此量级的资金交易仅凭在网上浏览图片就敲定,显然是不太可能的。正如很多专家所说的,线上销售不过是开发商非常时期的变通手段罢了,其真正目的并非是实现卖房交易,而是为了获取购房者的信息资料达到蓄客的目的。
受突发事件影响,全国人民几乎都足不出户在家隔离,开发商房子卖不掉,自然是坐不住的,他们在这个关头选择打折降价促销,对于购房者来说,是“机会”还是“陷阱”?
平心而论,开发商这个节骨眼上降价卖房,确实是有很大的诚意的。这话怎讲?首先,2020年开年的楼市“小阳春”彻底“黄”了,开发商面临巨大销售不畅回款难问题,以价换量的动力确实存在。单单从春节假期的房地产销售数据就可以看出端倪——贝壳研究院数据显示,春节假期(2月4日-2月10日)房产销售数据较去年同期下降了大约61%。此外,从1月下旬到现在,全国100余城暂停开放售楼处,90余城房源零供应,24城在春节假期零成交、较风波发生前一周环比跌93%,随后一周扩大至27城零成交、较去年节后一周成交再暴跌95%,这都与往年春节过后成交降幅逐渐收窄形成了鲜明对比。开发商现在处于“吃老本”阶段,自然有一定动力以价换量来回笼资金;
其次,2020年超过85%的开发商都面临资金周转压力。文章开头提到的“七五折大促销”的房企就是最典型的例子,负债已经超过行业平均水平,搞降价促销就是为了快速回笼资金,以期降低负债;
再者,开发商有债要还。据第三方机构克而瑞统计,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年增长43%。其中,1月、7月和11月均为偿债的高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。
但有诚意不代表没有“陷阱”,尤其是面对开发商这样的敲骨食髓的狠角色,任何一个购房者都不能掉以轻心,否则就只有被套路的命。
拿恒大七五折降价促销卖房来说,这事演变到今天,其实很多人早已看懂了其中套路,有亲身经历者甚至挺身而出“正义打假”道:全是套路,先提价再打折,价格和年前基本一样,不仅如此交付的定金宣传时说的是“随时退款”,但是到最后往往都是一拖再拖,什么无理由退房基本都是蒙人的,请大家买房一定要谨慎再谨慎,不要再当待宰的羔羊。
诚然,全国613盘皆以优惠25%的幅度卖房,是无论如何都不可能发生的。潘石屹此前就直言不讳说过,开发商降价卖房的最大底线是降价20%,再多就超过极限了。所以,大幅度的降价卖房,确实要心存顾虑。
但是像上述这位购房者这样完全“不信任”的态度也是不可取的,或可能真的导致有些人错过“打折”买房的好机会。因为据内行透露,这次全国各大房企的打折促销行为,其实还是有很多漏可以捡的。尤其是那些2019年去化就比较困难的项目,今年再遭遇突发事件影响,确实有让利卖房的诚意,而且对比去年同期的价格,确实是便宜了不少,那些年前就了解过项目,咨询过价格的购房者,倘若这些情况属实,当下确实是果断出手的好时机。
当下趁着开发商“降折潮”开启,购房者到底是该抓紧“买房”还是“继续等”呢?房地产真的要“原形毕露”,从此一蹶不振了吗?其实日前党媒的发声就透露了不小的“暗示”信号:
2月18日,代表国家声音的经济日报更发文直指,今年楼市成交量将大概率回调。但也同时提到,预计全年楼市成交不会失速,成交量也不会显著退坡,行业大概率将呈现出“先抑后扬”之势。
2月19日,经济日报更紧急发表题为《“房住不炒”不应因疫情而变化》的文章,其中说得很清楚,“受疫情影响,包括房地产业在内的诸多行业确实面临着暂时困难。应制定出台必要的政策措施,帮助房地产企业渡过难关。但必须明确的是,对房企的帮扶措施既要有助于企业克服暂时的困难,又不能与中央早已明确的“房住不炒”定位相违背。”
这里没有太晦涩难懂的文字,大家应该都能明白国家的真实态度:各行各业都受疫情影响,房地产业也难逃厄运,线下售楼处关闭,二手房中介公司关门,全国人民都在家隔离,楼市彻底“熄火”,开发商、经纪公司、地产从业者都深受打击,而这些行业恰恰又是重资金周转的行业,如果再没有对策,很多公司可能会就此“消失”。
因此国家明确表示,各地可以适当调整政策以支持,事实上此前已有河北、天津、重庆、浙江、上海、南昌、杭州等10余省市出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政。但与此同时要深刻明白,过去坚持了三年多的“房住不炒”是房地产调控的定海神针,这个大定位绝对不能违背。
本质上来说,“稳”依然是当下楼市发展的主旋律,所以不存在楼市“原形毕露”彻底回到2015年的说法,更不存在调控全面放松,楼市再次重启火热,房价再次飙涨的可能。眼下很多地方对调控政策进行微调,说白了根本目的还是在稳定楼市大局。很多开发商的置业顾问和中介人员把此解读成是“楼市重大利好”,属于典型的忽悠吃瓜群众。
个人认为这里有三个极强的“暗示”信号:
第一,不管受突发事件影响有多大,我们都有能力应对,尤其是楼市,短期虽然对冲抑制作用巨大,但是各地方都完全有微调政策纾困的策略。这里是在“暗示”已经买过房的人,不必担心房价大落;
第二,“暗示”没买房的人也完全不用睡不着。房住不炒的调控主基调依然高悬,因城施策的最终目的是稳定楼市,告诫大家不要盲信“楼市重大利好”的信口雌黄。更何况当前的局势下,房价根本没有再次起飞的根基,因为购房者都被困在家,影响不到市场走势;
第三,在“暗示”一二线刚需最佳出手时机即将出现。对于有人口增量、有资源依托等优势的城市,刚需买房的时机还未到来,但是党媒其实已经给出了暗示,即这次突发事件终结之时,也就是楼市恢复常态之时,更是刚需出手的时候。“全年楼市成交不会失速,成交量也不会显著退坡”;“行业大概率将呈现出“先抑后扬”之势”,这两句话是关键。2-3月份楼市失去的成交量,未来一定会补偿回来,4、5月份会迎来需求的一次集中释放,但是不会太过火热,否则就违背了“房住不炒”的定位,不出意外“金九银十”也会迎来一波行情。个人建议,真正的刚需最好赶在第一次需求集中释放之前就做出行动。
以上仅仅是针对纯居住的刚需而言,对于依然幻想靠投资房地产发家致富的人,地产大佬冯仑下面说过的话,请大家一定牢记:过去 20 年,快速地城镇化,快速地建设住宅,很多房子增值,很多人靠房子赚了钱。但未来,从经济规律来看,住宅市场要进入到“后开发时代”,这意味着跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。