本报记者/张漫游/郝亚娟/北京/上海报道
受新冠肺炎疫情影响，全国大多数省市启动突发公共卫生事件一级响应并相继关闭售楼处，房企的销售、资金回笼、项目融资等均受到较大影响。
相关数据显示，2020年95家房超5000亿元的债券到期。一边是房地产企业销售量下滑，一边是债券到期，房企的资金压力倍增。
在采访中，《中国经营报》记者了解到，今年融资的紧平衡状态依旧会延续，但在边际上，可能会呈现放松态势。从操作层面来看，业内人士认为，受疫情的影响，银行业务安排和放款节奏或不如其他金融机构，更多可能需要借助股权融资等直接融资渠道。
年内5000亿债券到期
作为北京一家房地产企业的房产经纪人，今年春节是王强(化名)近五年来陪伴家人最久的一个假期。
“往年，在正月初五左右我就已经准备返回工作岗位了，在‘返乡置业季’奋战新一年的楼市‘小阳春’。现在我只能在家中待命，在线上卖房。”王强坦言，线上卖房虽然在一定程度上填补了他春节期间业绩的空白，但由于数量有限，从短期看，公司整体的资金回笼比较受影响。
王强的情况并不是个案。中指研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年1月)》显示，受春节假期及疫情影响，1月楼市成交遇冷，监测的主要城市成交面积环比下降41.42%，20个代表城市环比均有不同程度下滑。
天风证券银行业首席分析师廖志明指出：“1月20日以来的三周房地产销售锐减，势必会影响到个人房贷需求。我们认为，短期来看，房地产开发企业由于销售低迷，资金压力预计加大。”
房企在应对资金回笼焦虑的同时，还面临债券到期兑付的压力。
据第三方机构克而瑞统计，2020年，95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，偿债规模分别为616亿元、615亿元及662亿元。
“预计房企发债也将受到影响。2020年1月房企境内外发债1223亿元，同比减少16.59%，其中境内发债357亿元，同比减少63.40%。当然有春节因素的扰动，但可以预见的是，疫情会在不同程度上影响房企债券发行。”中国工商银行投资银行部房地产首席分析师柳阳补充分析道：“地产公司IPO集中在港股，由于疫情延续，其上市节奏可能会延后。此外，受制于疫情，金融机构、开发商、建筑商的开工节奏也被打乱，银行开发融资、信托融资也会收到不同程度的延后。”
穆迪分析指出，疫情可能影响开发商未来几个月的融资计划。不过，国家发改委在最新通知中允许开发商申请将现有发债额度有效期延长6个月，从而将提高开发商安排发行新债的灵活性。受疫情导影响，开发商一季度流动性可能也会有所减弱，不过多数受评开发商有充足的流动性进行缓冲。
记者注意到，考虑到房企的资金链压力，多地政府出台稳定房地产行业的相关措施，主要包括延期缴纳土地款、放松商品房预售条件、延期交房等。
“此类调整有助于房企灵活应对既有的现房销售规则，充分体现了降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，在2019年确实有很多房企必须等到竣工后才可以进行预销售，资金回笼周期拉长，如今这类政策能够压缩资金回笼周期，有助于降低企业资金压力，也有助于后续房地产业务更稳健的开展。
融资渠道受限
在采访中，业内人士认为，房地产企业融资情况可能在日后得到缓解。
柳阳认为，今年融资的紧平衡状态依旧会延续，但在边际上，可能会呈现放松态势。2019年年底以来，按揭贷款的压缩进度和节奏已根据市场情况进行了调整，而按揭利率也有可能在 LPR 总体下调的基础上有所回落，但加点幅度目前不会随意变动。此外，在严格监管的基础上，对一些融资窗口指导政策的节奏和把握或趋向灵活。
“2019年以来，在宏观经济资金面总体宽松的背景下，房地产融资仍然保持相对谨慎的态度。从资金结构上看，2019年全年国内贷款占比14.13%，较年初下降6.19个百分点。融资增速放缓主要源于监管层对房地产金融的宏观审慎管理，禁止资金违规流入房地产领域，同时也对融资增量进行控制。”柳阳说。
2月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率LPR。严跃进向记者分析，根据此次最新的报价，一年期下调了10个基点，五年期及以上的则下调了5个基点，类似调整降低了企业成本，有助于重现企业活力。尤其是当前各行各业的资金压力很大，损失也比较大，此类贷款利率的变化，客观上有助于形成更为明确的降成本导向，对于相关企业的活力激活有积极的作用。
“受2019年银保监会发布的《中国银保监会关于开展‘巩固治乱象成果促进合规建设’工作的通知》等监管文件的影响，疫情结束后，银行可操作的主流产品仍旧是并购贷、更新贷和开发贷等产品，但因涉房业务权限方面大部分都已收归总行，因此分、支行层面的涉房业务操作仍旧较为困难。”西政资本指出，从与银行的沟通情况来看，银保监会的强监管基调不会变，今年放水的可能性很低，最多可能是适度宽松。另外，银行受疫情的影响，虽然在常规融资产品上一直寻求突破，但总体信贷政策方面对地产的支持仍旧有心无力。
“我们每年对房地产的净增额不同，银行对房地产的投入主要有三种，即贷款、表外理财和债券投资。今年的净增额比2019年要多一点，不过总体变化有限，这也和大行对房地产行业融资一直保持谨慎有关。” 某国有大行对公业务人士告诉记者。
某股份行上海分行人士表示，其所在银行的开发贷政策暂无调整。从了解到的房企融资情况看，当前房企融资手段受限比较大，现在融资手段大多是通过股权、标准化或者找四大AMC合作。
某上市农商行投行部高管表示：“受监管要求限制，农商行投资业务禁止涉房。目前我行只有一些按揭贷款和表内开发贷款可以做。但是根据监管要求，此类贷款余额不能超过所有贷款余额的4%。”
值得一提的是，中国人民银行在《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中再次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
在帮助房企缓解融资难题的同时，监管层对于房地产授信业务的监管也未曾松懈。1月，银保监会对部分银行存在的针对向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款、流动资金贷款挪用入房地产企业等情况进行了处罚。2月17日，山东河东农商行因存在利用固定资产贷款科目发放房地产开发贷款的情况被罚款110万元。
