作者：时代财经 刘新歌
4月13日是海南宣布建设自由贸易试验区两周年纪念日，而今年亦是海南自贸港建设启幕之年。这一天，海南自贸港建设项目集中开工、签约。
不过，海南自贸区两周年之际没有更多的政策公布，受海南全域限购影响颇深的地产人感触颇深。
“我们原来预计房地产调控会稍微‘稳中有松’，但现在是‘稳中有紧’。另外，也期待人才政策会随着自贸港的建设而大幅度放宽，但目前来看还没有太大的变化。”某TOP60房企海南项目营销负责人郑林（化名）对时代财经称。
两年前的4月22日，海南连夜发布全域限购政策，楼市“一夜入冬”。两年来，海南多次表态要“摆脱房地产依赖”，调控政策呈持续收紧态势，海南楼市逻辑也已然生变。
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商品房销售额腰斩
“2016年底到2018年初，海南的房子基本都是抢的，很多外地客户打电话来咨询，一听说有房在售就立马转钱过来下定，而他们连房都没见过。”在海口做了9年房产中介的王龙（化名）对时代财经回忆道。
海南上一轮楼市的火爆是从2016年开始的。作为当年五大经济任务之一，楼市“去库存”带动全国各线城市房价轮番上涨，海南的房价也在这轮涨潮中从平缓上涨发展到暴涨。
“2016年之前，海口中心地段房价只有8000多，但很少人买，一些小开发商连工资都发不起。到了2016年底，房价突飞猛涨到一万多甚至两万，可新楼盘一出就被抢完了。”王龙说。
这番热闹在2018年4月末戛然而止。继4月16日发布通知打击恶意炒作、哄抬房价行为后，海南于4月22日在原有限购政策的基础上宣布实施全域限购，使外地购房者占比近八成的海南房地产市场进入速冻模式，王龙所在门店的业务量也随之锐减。
“政策出来后，楼市低迷了一阵子。之前最好的时候一天可能卖20套；政策出来后，即便生意最旺的时候，能卖5套就已经是很不错的了。”
海南出台的重磅楼市政策也是为建设自贸区、自贸港铺路。海南经济发展历程中，房地产总是一马当先。无论是建省初期，还是国际旅游岛建设初期，海南都一度成为房地产投资的热土。
全域限购阻挡了外地炒房客进击的脚步，海南省政府也多次表态“坚决不能成为房地产的加工厂”。即便政策之严格已超过全国其他省市，但海南对房地产的严控却一直在路上。
2020年3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策、商品住房现房销售制度等。海南也成为第一个现房销售的省份，进一步抬高房企在海南的销售门槛。
而在此之前，给楼市政策打补丁、打击楼市冒进行为的动作更是不断。2018年5月20日，海南省商务厅厅长吕勇透露，为减少经济对房地产的依赖，房地产企业不在海南省总部企业认定范围；同年12月19日，海南省住建厅发文，严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房；2019年5月初，海南省住建厅等六部门明确要求“严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产”。
严控之下，海南房地产业趋向理性。2018年，海南房地产开发投资下降16.5%，全省商品房销售面积比上年下降37.5%，销售金额同比下降23.2%。2019年，各项数据继续下降，其中房地产开发投资下降22.1%，商品房销售面积同比下降42.1%，销售金额则同比下降38.8%。与2017年相比，销售额已经腰斩。
时代财经制图
不过，从海南省商品房销售额和销售面积计算，海南房价仍呈稳步上升态势。2017年，海南全省商品房均价为11837元/平方米。到了2019年，这一数据已为15386元/平方米。
去“住宅”后，产城是主赛道
海南之“热”，曾让房企趋之若鹜。2017年，海南市场百亿俱乐部从2家扩容至6家，房企最高销售额攀升至274亿，华夏幸福、旭辉、泰禾、华侨城等一众房企纷纷高调宣布进入海南。
而在海南“壮士断腕”的这两年，也是房企收缩投资，甚至撤离的两年。2019年10月，融创调整组织架构，将孙宏斌曾特别看好的第八个区域公司—海南区域与广深区域合并，成立新的华南区域。
泰禾早在2018年下半年就已告别海南。2017年2月，泰禾通过广深区域正式进入海南市场，但一年多后仍未有进展。泰禾2018年半年报中，泰禾海南公司并未贡献任何土地储备和在建、在售项目。据界面新闻报道，泰禾本来想在澄迈建设酒店式公寓，但由于海南实行全域限购这一方案未能实行。
楼市调控收紧对重仓海南的房企影响首当其冲。2019年，因海南高毛利项目清水湾贡献减少，雅居乐毛利同比下跌25.6%，整体毛利率同比下跌13.4%。而富力地产海南区域2019年合约销售额则较2018年下跌27%，为43.36亿元。
海南锦诚咨询中心总经理陈明辉在接受时代财经采访时表示，传统房企已经没有在海南规模化发展的机会。“房产调控应该不会再加紧了，能够收紧的都已经收紧了。短期内市场没有太好的机会，长远来看主要是自贸港未来的发展，产业机会带来的人流、物流、资金流等。”
去地产化背景下,留在海南的房企亟需加快转型。“去年出让的土地基本是人才用房或者产城项目。未来海南纯地产项目少了，更多的是往产城方面走。” 郑林对时代财经表示。
要做出改变的不仅是房企。作为海南本土中介机构，海南锦诚开始增加产业研究。海南锦诚董事长王路认为，自贸港初期阶段，产城是主赛道。“海南‘去住宅’后，已经进入产城建设阶段，原有的咨询专业人员要增加产城的知识储备。”
从土地端亦可见端倪。2019年内，海南土地出让面积出现2015年以来的首次上涨，共成交土地753万平方米，同比上涨104.06%；土地出让金额达321.28亿元，同比增加247.8%。产业用地、商务办公用地取代住宅用地成为主角，占整体用地的53%。
房企也在为未来的发展暗暗储备粮草。乐居数据显示，在2019年企业土地成交榜单TOP10中，龙湖以26.233亿摘得第一。2019年内，仅在海口，龙湖便拿下三宗土地，面积合计约14.33公顷，此三宗地块均为零售商业用地，龙湖将打造成海口时代天街项目，这也是海南省2020年重点项目之一。
