记者 | 吴波
以千万计的举牌进行到第29轮，恒大用21.4亿拿下了北京密云地块。相比在广州用68亿买地建大型专业足球场，这笔生意略显平淡。但时隔5年重回北京市场，又撩拨到了地产人的神经。
4月16日下午，北京密云区两宗宅地出让。两宗地均不限价，总面积18.6万平方米，起始总价33.5亿元。尽管是非核心区地块，却打破了4月首场土拍冷淡局面，恒大拿下其中一宗地，住总+首开+旭辉+花样年联合体拿下另一宗地。
北京市场对于房企有着不言而喻的重要意义。早些年，恒大、碧桂园都在积极进入并深耕北京。恒大首次入京是在2013年，以35.6亿元拿下北京昌平沙河地块，后又在2016年，以收购恒大丽宫项目加强在北京市场布局。
此次，恒大拿下的密云经济开发区三期A1地块，位于大广高速密云桥，用地面积12.16万平方米，建筑面积不大于19.29万平方米，最终成交总价21.4亿元，溢价率15.7%，刨除代建部分，住宅部分的成交楼面价为11329元/平方米。
贝壳研究院认为，总体看，该地块具有一定操作难度，中等密度不限价是地块的优势，但由于总体量超过10万平米，要求采用装配式总建筑，对开发企业的施工建设能力有一定要求。
据贝壳研究院数据显示，目前，密云城区二手住宅市场尚不成熟，市场仍以新房主导。
地块周边在售项目位置分散，且产品多元，容积率在1.5-2之间，均为尾盘销售。例如懿品府，2013年9月首次开盘，近期尾盘成交价格12000元/平方米左右；通用·博园，2018年5月首次开盘，近期成交价格22000元/平方米左右。
密云市区范围内二手住宅成交均价在17000-18000元/平方米之间。2018年至今，密云城区西北侧首创·澜茵山社区二手住宅仅成交3套，成交均价在15447-17886元/平方米之间，本地块附近博世庄园社区2019年成交一套二手住宅，成交均价为18218元/平方米。
贝壳研究院指出，在疫情防控情况下，此类城郊区域地块仍以16%的溢价率成交，可见恒大对未来市场发展前景看好。
另外一宗地是，密云区檀营乡6023地块，由住总+首开+旭辉+花样年联合体以底价14.96亿元总价成交，刨除代建部分，住宅部分的成交楼面价为12337元/平方米。
这宗地位于密云北站南侧，属密云城区东北边缘位置，周边多数为老旧小区，生活配套相对齐全；总体建面12.4万平米，中等体量，同样要求采用装配式总建筑。
贝壳研究院资料显示，与该地块相邻的京投发展·锦悦府项目为竞限房项目，限价25607元/平方米；地块2km范围内有2个首创在售项目，东北侧为共有产权房项目首创·悦欣汇，目前尾盘销售，近期成交均价21000元/平方米（精装）左右；西南侧为首创·禧悦府，近期尾盘成交价格为33000元/平方米（毛坯）左右，在密云区域内定位高端住宅。
贝壳研究院表示，以当前成交楼面价来看，该地块具备一定的操作空间，按照“高标准商品住宅建设方案”以及装配式建筑要求，该项目或将成为未来新的热点，值得期待。
今年以来，受新冠疫情影响，全国土地市场供应节奏受到影响，供应量同比缩水，但北京放开“限价“，供应密集，房企拍地热情高涨，表现亮眼。
今年一季度，北京卖地16宗，收入672亿元，位居全国第二。中国指数研究院统计数据显示，北京出让的16宗土地中，10宗为溢价出让，土地成交楼面价约为34864元/平方米。其中，住宅用地的成交楼面价约为37057元/平方米，同比上涨约81%，创新高。
而二季度依然有望延续此前火热行情。目前，北京挂牌了13宗4月至5月待拍地块，其中6宗为限竞房，有6宗为纯宅地且不限价，累计起拍价达到约370亿元，值得期待。
