来 源丨21世纪经济报道
记 者丨张晓玲,申楚源,谢丽婷,辛继召,张敏
编 辑丨李清宇,曾芳,黎雨桐
“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”，难以想象，这些曾经在2016、2017年充斥深圳楼市的现象，又在2020年的春季重现。
疫情后深圳楼市的这波爆发，成为3月份以来房地产市场最热门的话题。与之对比，全国楼市依然冷清，深圳的情况成为特例。
然而与几年前的火爆不同的是，深圳楼市这轮热潮，背后有诸多人为的因素在推动，炒作的氛围更为浓烈，开发商、中介、各类掮客、投资者、贷款公司等等，都涉身其中。
4月以来，深圳住建局已连发两文，严打市场乱象，尤其是喝茶费这类。此外，政府还准备了更多的调控手段，将视市场情况继续推出。
4月20日，21世纪经济报道记者从消息人士处确认，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。
该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。
具体是，对于贷前，自查贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。对于贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理，自查借款人贷后新增房产的检测情况。
图/新华社
房抵经营贷资金，也被称为“房抵贷”，是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。
被“刺激”的炒房客：开发商、中介、渠道公司、自媒体共同炒作
深圳的炒房客、中介们都记得，疫情后第一个线下开盘的项目，是位于蛇口太子湾的湾玺项目。
这个项目由央企地产商招商蛇口开发的，备案名称为云玺大厦，预售房源为225套。
来自多家中介和代理机构的信息显示，在3月7日，湾玺第一次开盘，仅放出70套房源，2000万左右一套的豪宅公寓，号称开盘即售罄。
由于是疫情后的第一个开盘项目，当时这个消息被广为宣传，刺激了很多人的神经。
紧接着，湾玺又在3月13日推出14套房源，总价4200万起步，同样号称8秒售罄。配合自媒体、中介的宣传，再次引爆。
4月5日，湾玺第三次放出54套公寓，市场消息显示当天就卖完了。
与此同时，关于湾玺开发商“捂盘惜售”、“宣传秒光、售罄”、“收取喝茶费”等质疑也蔓延开来。
同一个项目为何要分三次开盘，而且每次就放出部分房源？深圳业内人士人为，湾玺的做法就是典型的“饥饿营销”，为此，招商蛇口已被政府部门约谈了。
4月9日，湾玺的开发商、深圳市大子湾乐湾置业有限公司发表声明，称自己没有“捂盘惜售”等行为，“秒光、售罄”等消息也不属实。
乐湾置业即为招商蛇口的子公司。其表示，综合考虑蓄客情况、营销成本等各方面因素，本项目根据产品户型面积段调整中介公司佣金点数，并于2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中进行中介转介推介活动，属正常销售行为，被外界讹传为“三次开盘”。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，湾玺138套公寓三次推盘，每次就放十几套、几十套，而且为了准备3月7日疫情后的第一次推盘，各方渠道从2019年底就开始蓄客，自媒体大力配合宣传，把中介渠道用全，渠道费给到了3个点（一套房最低的佣金就是60万），用足了办法促销。
“因为这是头炮，打不响，后续推盘和整个楼市预期，就完了。”李宇嘉说。
中介、渠道公司、自媒体是开发商的重要帮手。他们在朋友圈及网站同步销售数据，大量发布、积极散播售罄的信息，将市场氛围炒作起来。
这样一波操作后，在“豪宅湾玺三次开盘三次售罄”的消息刺激下，深圳楼市投资炒作的热情、投资性需求被彻底激活了。
“买湾玺的基本都是投资的，毕竟几千万的资产肯定不是第一次买房了，疫情后，许多人担心货币贬值，就想入手房地产资产，而湾玺是公寓，购房资格等方面操作起来更容易，”深圳一位资深投资者说。
在他发起的微信群中，许多人都在讨论近期的几个热点项目，包括价格、成交、贷款等等方面。而在深圳，类似这种投资客微信群还有好多个。
深圳中原地产研究中心调研显示，3月份入市的需求中，投资性购房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市场热度飙升后，这个比例，在4月份可能更高。
暗自流通的“百万喝茶费”
经过开发商、中介、渠道们的层层铺垫，深圳楼市的投资需求被激发出来，投资客纷纷入市的同时，“喝茶费”也重出江湖。
所谓喝茶费，即购房人通过中间人，付一笔钱给开发商，以此来获得想要房源的一笔费用。一般是在楼市火爆或房源抢手时才会出现。
购房者陶宇（化名）最近就有了这样的遭遇。据他称，年前曾看中宝安区一个项目的房源，户型什么的都满意，当时找销售预留了，后来赶上疫情没有来得及付定金，结果这几天开发商突然表示，如果再买要多交100多万的费用，让他心里很不舒服。
要收“喝茶费”的项目还有不少。近日，“家在深圳”的业主论坛上，深圳宝安区海纳公馆的“喝茶费”价目表曝光。一套116平方米4房户型的房源，总价1120万，喝茶费100万；89平方米3房户型的房源，总价816万，喝茶费85万。
记者以购房者身份，走访了深圳宝安区多家中介。其中一名中介表示，海纳公馆、润恒都市名荟等项目都可通过交一笔钱选房，但是目前查得很严，等月底有消息后，会介绍一个“关系人”见面谈。
据中介介绍，具体操作流程是，双方见面后，购房者与“关系人”会签署一份协议，然后去银行联名开户，做一个资金账户监管，将“喝茶费”冻结在里面。
如果后期购房成功，网签备案合同以后，双方共同去银行，同时在场的情况下钱就可以转到“关系人”账户，“关系人”不能单方取钱；而后续要是出现纠纷，或者没买到房，则根据协议退钱，银行的资金会自动解冻，退回原账户。
对于“购房人买到房后悔了不想给钱怎么办”，中介说，买房人想赖这个钱的情况，没有遇到过，“说实在的，别人既然敢做这种生意，那肯定有把握能让你给钱，肯定有这种门路”。
他表示，之前有成交过、操作过的，是前海的颐湾府。但是像华润、招商这种央企操作不了，华润城1234期，这种只能靠运气自己去买了；华润深圳湾悦府，以前也有操作的，但是那个代价太大了，一套363的户型，差不多得给一千万的好处费，那个代价太大了就没必要了。
此外，万科的项目也操作不了。不过万科近几年在深圳也很少有新房供应。
什么样的人充当着中间人、“关系人”？该中介透露，“深圳专门有一批跟开发商老板有关系的人，靠这种关系赚钱，主要是他们在操作”，在目前的严查下，开发商和中介一般不会直接插手。
另据深圳资深业内人士透露，其中，“喝茶费”主要的资金流动涉及买房人（或投资客）、外场中介、驻场中介、开发商内部人员、掮客等多方人员。
其表示，主要中间人一般有两到三个，即投资客与中介联系后，“喝茶费”通过外场中介转给驻场中介，再转至开发商内部负责人手里；但一些小型开发商也有可能只有一个，钱直接由中介转给开发商。
除此之外还有一种情况，关系户、掮客，那些与开发商或政府部门有关系的人，可以利用这个资源，充当中间人。
当记者进一步追问具体协议内容时，上述中介则表示暂时不清楚，要到月底有消息后才知道，只是再三强调有保障。
中介坦言，对于深圳抢手的楼盘，年前就已经存在喝茶费这种情况了，“毕竟新房限价，即使加了‘喝茶费’，还是比周边二手房便宜不少，不这样的话说白了买不到房子。”
他透露，“喝茶费”突然被爆料，是因为之前购房者与“关系人”没谈妥。
“中间人刚开始是要80-100万，购房人就给了50-60万，那别人就给他拿的低楼层，3楼4楼，然后他就不满意，就这种事情起了纠纷，捅出去了。”
中介表示，深圳“喝茶费”的现象很普遍，尤其像宝安区等地段比较好的楼盘，或多或少都有这种问题。“你只看到被爆料那几个，是因为新盘就那几个，宝安区的新盘大多都是一样的，现在都是这种操作。”
另一边，中介还推荐了同为宝安区的盛意家园，据悉该项目将在月底开盘。“盛意家园买不买得到也很难说，但估计流程都差不多。”
图/21世纪经济报道 甘俊 摄
深圳严打：对收取“喝茶费”等深入调查，严肃处理！
针对市场近期的乱象，深圳宝安区住建局发文显示，涉及“喝茶费”的楼盘包括新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等。
4月10日，海纳公馆公告，表示不存在收取“喝茶费”、“更名费”等情况，且项目所有住宅产品已全部售罄。
不过，记者从宝安区中介处了解到，目前云玺锦庭已经没有房源了，但明确表示海纳公馆和润恒都市茗荟还是有的，只是目前还不能买，“最近这一片正在严查，差不多到月底的时候可以有消息。”
深圳的“喝茶费”由来已久。
对买房人而言，遇到被收“喝茶费”的时候很不爽。对于投资客而言，有时候他们宁愿支付这笔费用，以换取套利空间。
一名在深圳买房十多年的资深投资者表示，她见过几万、几十万的喝茶费，也见过600万的。甚至有时候是买房人主动要交的。“截至目前，以前那些交过喝茶费的人，都是赚了的”。她说。
有业内人士指出，“喝茶费”多少，取决于房子本身价值和市场价值的价差，其本质就是低于市场价导致供小于求。
当前市场上，“喝茶费”出现的根本原因，在于限价导致新房二手房价格倒挂，即便多交了一笔钱，也能马上赚到差价，有套利空间。
据诸葛找房研究中心数据，宝安中心区的二手房每平米基本都在10万以上。
相比之下，涉嫌收取“喝茶费”的深圳宝安区海纳公馆，户型在76-118㎡的房源，单价区间在7.4-10.8万/平方米，总价区间在562-1274万/套，平均备案价89976元/平方米。
李宇嘉认为，喝茶费主要是由于开发商或者中介机构，认为项目价格遭遇政府限价低估，便内部拿下房源再按市场价进行出售。“很多这种行为实际上都是开发商自己主导的。”
更多是开发商为绕过政府限价做出的举动，基本最终都会流到开发商手中。
李宇嘉认为，喝茶费使限价政策存在一定程度的失灵，人为抬高了购房成本，助长市场炒作情绪，不利于房价稳定，也与“房住不炒”主基调相背。
4月18日，深圳住建局发文表示，对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题，已会同各区和相关部门深入调查，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。
未来三个月，住建局将联合相关部门对于以下行为进行整顿：二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价，机构及个人恶意炒作房价，部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论，评估机构高评高贷，以及“黑中介”违规经营。
南财快评：严查“房抵贷” 谨防楼市违规“加杠杆”
近期，深圳楼市迅速升温，一些炒作现象也重出江湖，其中便包括对“房抵贷”的使用。
深圳受益于各项区域发展利好，房地产需求向来旺盛。但受制于地理条件，城市外扩空间不足，市场供应又相对有限。
因此，深圳楼市有其独特性，主要表现为房价上涨动力充足，且在政策利好集中释放时，市场容易滋生出炒作之风。除“房抵贷”外，近期深圳部分项目“日涨数十万”，还曝出天价“喝茶费”等炒作现象，对全国房地产市场带来了一定的心理冲击。
在这种背景下，央行深圳市中心支行严查“房抵贷”流入房地产市场的做法，无疑符合楼市调控中“去杠杆”的基本基调。
国家统计局发布的数据显示，3月份，70个大中城市中有38城的新建商品住宅价格环比上涨，比2月增加了17个。其中，一线城市（4个）、二线城市（31个）、三线城市（35个）新房价格环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所扩大。
对于从疫情中逐渐复苏、部分区域已出现过热现象的全国楼市来说，严查类似房抵贷等“加杠杆”的行为也颇有必要。
一方面，随着新冠肺炎疫情逐渐得到控制，疫情期间积压的市场需求逐步释放，容易引发市场反弹。对金融杠杆实施严格管控，无疑有助于遏制楼市“虚火”。
另一方面，避免信贷资金过度流向楼市，引导其进入其他实体经济领域，对于在疫情中受到重大影响的实体经济来说，有着更重要的意义。
始于2017年的本轮楼市调控，至今已持续三年时间，成果也颇为显著。在近期市场反弹迹象隐现的背景下，恪守“去杠杆”的基本思路，使“房住不炒”的理念进一步深入人心，仍是十分必要的。
