融360|简普科技大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年5月（数据监测期为2020年4月20日-2020年5月18日），全国首套房贷款平均利率则为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11BP。主要原因在于，该监测期参考的5年期以上LPR水平环比下调10BP，多个城市随之下调房贷利率，部分城市降幅超过10BP，从而带来全国房贷利率大幅下降。
一线城市房贷全线下调
4月20日LPR利率下调10BP后，一线城市迅速跟进，绝大多数银行倾向于保持加点数不变，少数利率相对较高的银行下调幅度略大于10BP。一线城市中全线下调，北京地区首二套房贷款平均利率均环比下调10BP；上海首套房下调10BP，二套房下调14BP；广州首套房下调13BP，二套房下调10BP；深圳首套房下调12BP，二套房下调10BP。 其中上海作为平均利率最低的一线城市，首套房贷主流利率水平维持不变仍为4.65%，之前执行较高水平的多家银行5月大幅下调至4.65%，从而带来整体水平环比下调10BP至4.69%。 二线城市中35个城市的房贷利率环比下调，但下调幅度不一。其中20城首套房贷款利率环比下调幅度超过10BP，6城环比下调10BP，9城下调幅度小于10BP。青岛地区首套房贷款利率降幅最大，环比下降27BP；佛山、长春、宁波、太原四地的降幅也高达19BP。成都地区首套房贷利率平均水平环比上涨3BP，二套环比上涨5BP，成为唯一一个房贷利率水平有所上涨的城市。
苏州首套房贷利率最高
全国各城首套房贷平均利率水平均降至6%以下，西安地区房贷利率大幅下调18BP，跌出全国十高城市；苏州取代南宁成为首套房贷利率最高城市，首套房贷利率为5.92%，合肥为全国二套房贷利率最高城市。
广发证券资深宏观分析师周君芝分析认为，从长周期维度来看，经济总归沿着更低增速、更高质量的方向发展，利率长期缓步下行。从全球经济增长的规律看，人口往往决定经济体的长期表现。不论是趋势下行的人口生育率还是不断提升的老龄化比重，中国经济大概率会沿着更高质量但是相对低增速的方向发展。房地产需求的长期因素取决于人口城镇化进程。目前中国已经过了城镇化高速发展期，未来城镇化进程大概率趋缓，房地产需求也将持续收敛。利率取决于名义GDP；房贷利率附加地产需求，从长期看还是走低的。从长周期维度看，浮动大概率优于固定。
短周期维度，浮动利率合同的利率风险与LPR周期回弹力度紧密相关。若未来短期内利率周期性反弹较高，则选择LPR会承受一定程度的房贷利率上行风险。我们认为LPR（尤其5年LPR）的利率弹性取决于房地产调控思路。随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端，地产周期波动的幅度将大概率趋于收敛。
周芝君表示总的来说：经济增长及城镇化趋缓，中长期LPR大概率长期趋势下行；且未来房地产周期波动幅度将有收敛，LPR周期上行风险亦大致可控。退一步而言，若未来地产周期仍出现小概率大幅波动，我们理解利率大幅上行之前大概率已有一波房价快速上涨。这种情况下可将房价上涨可视为LPR利率上行风险的对冲工具。
