文 黄莹编辑 邢昀
接连几场出乎意料的土拍，让昔日的“地产航母”合生创展回到了舆论风口。
5月，合生创展豪掷180亿拿下了位于北京南三环分钟寺的三个地块，楼面价接近7万，创下北京南城楼面单价新高。
180亿元对于头部房企来说，尚属一个不小的数目；对于合生创展来说，更是一笔巨款，公司2019年销售规模也就204.4亿元。
小公司如何操盘大项目？2020年，合生创展创始人朱孟依从董事会主席等位置上退下，把家族企业的权杖交到了女儿朱桔榕手中。外界猜测“二代”或许将从慢周转模式转向快周转模式，通过快速回款盘活资产。
但这背后其实并没有看上去的那么简单，企业的基因也不是一时半会就能改变的。
01
拿下分钟寺
合生创展曾是地产界首个跻身百亿俱乐部的选手。21世纪初，曾和万科、恒大等房企并称“华南五虎”。
因为土地储备丰富，还被王石称之为“地产航母”。其在北京开发的“霄云路8号”，曾是京城的顶级豪宅。
不过后来踩错节奏，加慢周转的开发模式，合生创展慢慢掉队，到如今在房企中已经排不上号了。
多年不在土地市场如此大手笔的合生创展，这次包揽分钟寺已出让的3块土地，而且不惜以26.25%、37.86%、42.08%的高溢价，击退融创、中海等众多房企，颇有些志在必得的含义，也吸引了业内目光。
因为2019年合生创展总营收也就166.75亿元人民币，扣非后归母净利润83.86亿元。这一把囤地就超过了去年一年的营收总额。
外界曾盛传朱孟依在2018年为合生创展定下2019年400亿，2020年800亿的销售目标。在克而瑞2019年排行榜中，合生以销售规模204.4亿元排在96位。
然而不等目标实现，2020年初，老朱便把合生创展交给了女儿朱桔榕。朱桔榕沿袭了父辈一贯的低调作风，虽已在合生创展工作超过十年，成为公司一把手，但行事风格神秘，鲜在公众视线里露面。
180亿拿下分钟寺的三块地后，外界议论纷纷，是不是朱桔榕新官上任，要走激进风，从慢周转换轨高周转，带领合生创展赌一把？
不过，合生创展华北地区公司总经理刘芸岐对外表示，合生创展坚持深耕一线城市的核心地段。此次在分钟寺拿地，实现了集团在北京的“环三环”布局。
长期掉队后的合生创展家底并不殷实。
截至2019年末，合生创展账上卧有现金113.18亿元，账上现金不足以覆盖一年内到期的113.67亿元短期负债。公司负债总额为1156.35亿元，与上年同期的844.11亿元相比增长了37%。
为了缓解资金压力，合生创展也做了多手准备。2020年2月中旬，发行5亿美元境外债券，来补充流动资金，期限为364天，票面利率6%。
在这次交易中，合生志在必得可能还在于拉来信托合作。
按规定，信托公司是不可以缴纳或者变相缴纳出让金的。 对于合生创展来说，想要合规动用信托资金的办法并不多。其中一种是动用银行信贷作为过桥资金。根据2019年财报显示，合生创展目前拥有246.63亿港元未动用信贷额度，以此作为过桥资金先拿下地，再在后期合适的节点引入信托可能会更加保险。
不过，合生创展选择了一种更为稳妥的方式。
在这三次土地拍卖中，通过工商穿透信息可以显示，拿地的三家公司背后除了合生创展，还有一家叫宁波诚车的公司，均持股70%。
企查查信息显示，站在宁波诚车背后的中诚信托，其股东包括中国人保（持股32.91%），国华能源（持股20.35%），兖矿集团（持股10.18%）等。
某房企投发条线的工作人员张薇对市界表示，信托是可以和房企一起成立联合公司拿地的，“进真股、占股份，是信托资金合规进入房企的一种方式“。
在她看来，中诚信托入股房企的目的还是为了给项目进行融资，今后可能以股东借款的形式给项目公司贷款。信托公司也可以在股权得到收益之后退出。
这样看来，账上并没有余粮的合生创展能豪掷180亿拿下这三块地还是做了充分的准备。而且仔细研究这片土地会发现，它对于合生创展来说非常不一般。
02
没有那么贵！
包工头出身的地产大亨朱孟依1992年在香港成立合生创展，因为当时境外投资者不能在内地开发房地产，第二年，他又在广州创立珠江投资，负责内地市场拿地。
而此次合生创展在北京分钟寺区域拿下的这几块地，一级开发是北京嘉富龙房地产开发有限公司，为珠江投资旗下子公司。这个珠江投资正是合生创展的兄弟单位，目前，其实际控制人是朱桔榕的亲哥哥朱伟航。
地块挂牌文件显示，虽然三块地最终以72.20亿、65.40亿元、42亿元的价格成交，但其中的48.35亿元、39.82亿元、24.81亿元是要给到一级开发商珠江投资。也就是说，土地出让款中将有超过一半的钱相当于从合生系企业的左裤兜掏到了右裤兜。
所以对合生创展来说，拿这三块地的成本并不见得那么高。
某TOP 50房企从事拿地工作的王明向市界透露，公司的一级开发也是有利润的，虽然合生创展拿到手是7万的楼面价。“但对于合生系企业来说，综合算下来，其真实付出的成本比7万低得多”。
在房地产行业，这种相当于一二级联动开发的做法，降低了企业的开发成本，在对于项目的了解程度上也具有先天优势。
另外，对于这种拥有多家公司的资本系来说，一家公司所做的某个行为，不能单独从某家公司的收益来判断原因，还要看其对关联公司的影响。
王明告诉市界，“珠江投资作为整个区域的一级开发单位，在这个区域尚有未出售的地块，作为一级开发单位，它肯定希望地块比较热，这样才有可能产生高溢价，也能更顺利地拿到一级开发补偿和利润。”
回到这三块地本身，资料显示，分钟寺地块地处北京东南三环和四环之间，是一块历经完整规划的土地，其总占地面积约21.04公顷，总建筑规模约55.54万平方米，包含12个地块。除了住宅用地以外，还有教育用地、行政办公用地，医疗卫生用地等，其中绿地率为30%。
除了地理位置优越，交通便利之外，最为关键的是没有7090限制（70%的房子面积90平米以下），不限价，是做“豪宅”的不二之地。因为容积率低，也只有做豪宅才能把价值最大化。
对于合生创展来说，这就相当于空窗等待多年，终于等到了合适的对象，因此不惜一切代价，对这三块土地发起了猛烈的攻势。
未来分钟寺地块仍然还有一些土地储备，一级开发仍然是珠江投资，如果说供地节奏合适，合生能够融资，或者实现销售回款，可能还会出手。
03
最大的敌人是自己？
拍下三块地之后，外界的焦点聚焦在合生创展会不会从慢周转变成高周转——如何在充分挖掘高端豪宅项目价值以及回款之间寻找平衡。
毕竟，合生创展一直以来学习的是香港企业的慢周转模式，其赚钱的逻辑在于：拿到地之后，通过分期充分挖掘到土地价值，寄希望于房价上涨，对冲掉融资成本，高溢价销售。
近年来，内地开发商奉行“高负债、高周转”，而热点城市通过限售、配建等打击囤地，奉行慢周转的企业市场占有率也逐渐下降，资源变少，利润率变低。 彼时，香港的房地产公司在房价高位及时退出了房地产行业。合生创展自身也在这个过程中慢慢变得越来越小。 但在业内人士看来，合生似乎并没有想要快周转的打算。
在张薇看来，合生创展此回在分钟寺一连拿下三块地的做法仍然是此前港商进入内地时的路子。“在地产行业，如果相邻的两块或三块地，在同一个企业手里，而且地块性质同是住宅，那么一般就不能同时开发同时售卖，这样三块地的开发周期就会长，可能会长达十年。”王明对此也是持相同看法，在他看来，因为如果是限价房的话，肯定是要快周转，第一天拿地，最好第二天就可以卖。但是这个地块毕竟不限价，就有一个土地增值以及未来房价增值的预期，所以并不想快周转。
至于融资成本问题，业内人士分析并不需要担心，“因为有信托入局，几家联合拿地，资金占用量相对没有那么大，成本均摊下来也没有那么高，能够支撑合生创展的慢周转开发。”张薇向市界解释。
说一千，道一万，最终还得看项目的销售情况。合生创展在这方面的数据并不乐观。
根据WIND数据显示，截至2019年底，合生创展的存货周转天数为3114.19天，这说明合生创展对于项目的消化周期大约是8.5年。
存货周转率也能反映企业开发销售速度，指标数值越大，表明资产的周转次数越多，利用效率越高。
截至2019年底，A股和港股TOP40房企存货周转率中位数分别为0.25和0.33，相比之下，而合生创展的存货周转率只有0.12。
合生创展的标杆项目——北京霄云路8号，其去化成谜，被行业内广为诟病。
霄云路8号自2008年11月拿到首张准售证入市，至今已有12年。根据合生创展2019年年报显示，目前，北京霄云路8号为华北区域贡献了34%的销售额，这也说明霄云路8号的消化周期长达12年。
去化慢的问题，一方面和合生创展慢周转的属性有关，因为在出货方面相对缓慢，但更为重要的原因其实是产品力不到位。
张薇对市界表示，从她得到的信息显示，目前霄云路8号已经基本开发完毕，“住宅楼的主体都已经完工，剩下一些诸如外立面或是户内施工等的收尾工作。”
在她看来，霄云路8号目前存在的最大的问题就是产品力的问题。具体来说，户型问题以及只有两种面积段，可选择性太小。
这一把豪赌，对于合生创展来说，最大的对手可能是自己。如果产品力做得好，或许将给合生打个翻身仗；如果产品力匹配不上高端豪宅的定位，十年以后，“分钟寺8号”的竞争对手可能就剩霄云路8号。
（应受访者要求，王明、张薇均为化名）
