北京市朝阳区十里堡一小区。中新经纬 薛宇飞 摄
北京新发地批发市场出现的疫情，给本该复苏的租赁市场浇了一盆冷水。“毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生。我们现在的带看量，比之前少了30%左右。”房产经纪人李枫(化名)如是说。
中新经纬客户端近日走访发现，北京租房市场明显遇冷，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租。不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。业内认为，短期内，北京租赁市场的成交量仍会迅速下降，价格稳中有降。
租金议价空间增大 成交量下滑超30%
一般来说，每年春节过后和高校毕业季，都是租赁市场的传统旺季，成交量和成交价格会小幅上涨。但因为疫情，今年的两大租赁旺季受到不小的冲击。
位于北京朝阳区东四环外的十里堡，往年都是热门租赁区域，但如今却面临着客源减少、房源出租难的问题。
一家大型房产中介公司十里堡门店的经纪人李枫说：“6月份本是毕业生租房比较多的时候，但受疫情影响，毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生。我们现在的带看量，比之前少了30%左右。”
北京市朝阳区十里堡出租房源。中新经纬 薛宇飞 摄
客源的减少，导致房租议价空间有所加大。李枫向中新经纬记者推荐了三套5000元/月左右的两居室房源，称“房东都是诚心出租，价格可以商量，下降几百元/月不成问题。”
一位房东正在对外出租一套两居室房源，价格为4500元/月左右，李枫称，这套房子空置了很久，房东着急出租，挂牌价在十里堡区域属于很低的价位。即便如此，这名房东仍对中新经纬记者说：“现在房子不好出租，想租的话，我最低可以降到4000元/月。”
陈晓(化名)是一家小型长租公寓企业的员工，他告诉中新经纬客户端，他们公司在十里堡的房源一直不愁租，但今年的行情出现逆转，租房的人明显减少。公司一套紧邻十里堡地铁的两居室正在出租，该房源去年的租金是6000元/月，现在挂牌价为5500元/月，但即使这样也没能租出去，已经空置了一个月。
“公司每个月都要给房东付租金，为了减少亏损，挂得价格就低一些，希望尽快租出去。如果租客能够尽快签约，租金还能下调200元-300元/月。”陈晓说。
我爱我家研究院统计显示，6月前三周(6月1日-6月21日)，北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周(6月15日-6月21日)租赁交易量较第二周下滑19.27%，降幅较大。
贝壳研究院称，受疫情影响，北京全市应急响应级别重新上调，各社区又开始控制人口流动，导致租赁市场受到明显影响，6月第三周的成交量相比第二周下降了31%。
租金同比下跌超7% 长租公寓优惠力度加大
疫情对租赁市场的影响持续显现。李枫称，十里堡两居室的租金价格比去年至少要低300元/月，如果房东不降价，就只能空置。陈晓称，他们公司在姚家园区域有不少出租房源，由于距离地铁较远、客源减少，该区域原本6000元-7000元/月的两居室，普遍出现800元-1000元/月的降幅。
“我的一位租客租住在姚家园区域，租金在2000多元/月，房租到期前，我主动提出给她降200元/月，但租客还是不满意，仍想退房。我们现在就想留住客户，因为空着损失更大。”陈晓说。
整体看，我爱我家研究院数据显示，6月前三周(6月1日-6月21日)，北京住房租赁中的整租交易均价为89元/平方米/月，较5月同期上涨0.93%，较2019年6月同期下跌6.40%。整租交易的套均价为5743元/套/月，较5月同期上涨2.75%，较2019年6月同期下跌7.43%。与5月相比，6月北京租金仍有小幅上涨，但明显低于去年同期。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，北京住房市场租金普遍下降，是很罕见的，上一次出现大规模降价要追溯到2008年金融危机期间。
值得一提的是，近些年在一二线城市壮大起来的长租公寓企业，曾被指责推高租赁市场价格，但如今也纷纷降价促销，加大租房优惠力度。
2019年，刘斌(化名)从某头部长租公寓企业租下一套位于朝阳区的两居室，租金为5500元/月。在今年6月底到期前，该长租公寓的管家主动联系刘斌称，公司推出优惠力度很大的续租活动，租客只要续签1年，首月租金打5折，从续租的第3个月起，每月返还25%的租金，连续返还10个月。刘斌称，本以为今年租金会涨价，居然还便宜了，所有优惠算下来，相当于免了3个月租金，就果断续租。
中新经纬客户端注意到，6月份，蛋壳公寓推出多项优惠活动，部分房源首月租金4.9折，住满1年可优惠2个月租金，针对毕业生，最高可以免租3个月，再送免费换租。自如推出“海燕计划”，除了送搬家券外，还联合众多企业推出“捆绑福利”。
据张大伟了解，长租公寓企业当前的空置率有所抬升，为此，它们一方面对拿房成本低的房源加大招租优惠力度，提高出租率，另一方面，针对拿房成本高的房源，劝说业主降低价格，减少亏损。
疫情阻碍市场复苏 租金稳中有降
出租房源。中新经纬 薛宇飞 摄
我爱我家研究院指出，在今年5月份，北京租房市场的交易量已经追平2019年最高点时的3月与7月，延后的“春季旺季”已经出现，而6月、7月一直是毕业季租房旺季，如果疫情没有再度出现，今年5月-7月的交易量大概率会持续保持高位，实现“春季旺季”与毕业季旺季的无缝对接，租金也能持续小幅上涨。
“但疫情让北京租赁市场再次受到冲击，6月第三周(6月15日-6月21日)的交易量明显下滑，6月、7月原本的市场预期将会走低，租金的回升空间也将收窄。”我爱我家研究院判断。
张大伟称，此次租金普遍下调的原因显而易见，主要与疫情和整个宏观经济运行有关，疫情影响经济正常运行，租客当前收入或者对未来的收入预期发生改变，会有意无意地减少住房支出，进而引起租金价格下降。
另外，他还分析，包括北京在内的不少城市，前几年的租金价格上涨过快，提前透支了租赁群体的支付能力，一旦经济出现风吹草动，租赁市场就会受到冲击。
贝壳研究院预计，北京租赁市场成交量短期内会迅速下降，价格稳中有降，中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。
“一场疫情，将春节后租赁旺季和毕业季租赁旺季都冲没了，但接下来的市场如何走，还是较难做出准确判断，现在关键看疫情的变化。”张大伟说。
