作者：时代财经 谢斯临
西安楼市猛地一下进入“万人摇号”阶段。
根据西安商品房诚意登记系统数据显示，截至7月23日下午两点，紫薇东进项目诚意登记人数16086个，成为西安史上第一个“万人摇号”的楼盘。在此前的西安楼市里，超过6千人以上摇号基本达到人数顶峰，紫薇东进项目的火爆还是有些出乎意料。
这注定是西安楼市里程碑式的一刻。一时之间，关于西安楼市的讨论喧嚣尘上，“万人摇”仅仅是西安楼市的个例，还是会成为市场常态，动辄百万的房子也要抢购，西安楼市将要再次高烧吗？
万人抢房，摇到即赚到
紫薇东进项目的火爆与限价背后的套利空间有着脱不开的关系。
公开资料显示，紫薇东进位于西安城北二环内大明宫板块、八府庄路，体量较大。两公里范围内有两条地铁，依托大明宫板块，整体商业、居住氛围都很成熟，社区还配建有幼儿园和小学。
项目此次推售的是整个项目的最后一栋楼，主力户型为81平方米的两房及106平方米的三房，均价10215.01元/平，共计440套房。
有西安地产界业内人士向时代财经表示，紫薇东进项目其实是个老盘，开发周期已经超过6年，当前在售的是四期最后一栋楼，因为早年拿地价格低，再加上限价因素的影响，才有了现在1万出头的价格，这样的价格以后是绝对遇不到了。
贝壳找房数据显示，紫薇东进一期如今已有二手房入市，均价已经达到1.4万元/平方米。相较之下，新房万元左右的价格背后是巨大套利空间，摇到即赚到。
市场对于此次“万人摇”的原因心知肚明，仅有的440套房源限定了幸运儿的最终数量。但对于真正有需求的购房者而言，他们最关心的是，这仅是西安楼市的个例，还是会成为市场常态。
“万人摇并不能说明西安楼市有多么的火爆，它其实只是一个个案，不要因为个案造成对市场的误判。”西安楼市资深专家沈玮认为，紫薇东进的火爆在整个西安市场上不具有复制性。
回溯至2018年上半年，西安市场的新房供应彻底断货，市场供需严重不平衡的情况下，大量购房需求被挤压至二手房市场，二手房均价暴涨。据贝壳研究院数据显示，2018年西安全市二手房均价环比大涨28%至10981元/平方米。
在这样的背景下，二手房价格高涨与政府限制下的新房价格形成明显倒挂，沈玮告诉时代财经，在过去的一两年时间内，西安楼市千人摇已经不是新闻，但这个状态随着市场的发展正在逐步改变，二手房价格的虚高被慢慢降下来了，不少房源纷纷降价以实现成交，部分区域已经不太存在倒挂的情况。
与此同时，类似紫薇东进这样限价严格的老盘如今逐渐开发殆尽，市场上再难出现二手房倒挂四五千的项目。沈玮认为，与其说紫薇东进是西安楼市火热的佐证，不如说它是西安摇号时代的绝响。
新的隐忧，刚需难上车
2018年3月30日，人潮汹涌的购房者涌向曲江国际会议中心，参加金辉世界城的选房活动，数千人抢购仅有的656套房源。据此前媒体报道，现场一片混乱，开发商只是通知了部分全款购房者，按揭购房者更是没有得到被通知的机会。
当晚，西安房管局连夜发文出台了“330楼市新政”，拉开楼市调控序幕，并延续至今；如今当西安迎来首个万人摇楼盘时，市场也纷纷开始猜测接下来西安是否会出台楼市调控政策，压制乱象。
要解答这个问题，必须将视角从紫薇东进单个项目提高到如今整个西安房地产市场。单个项目的火爆并不能代表整体楼市的情况，今天的西安楼市与2018年上半年时的市场境况完全不同。
据西部房地产数据中心统计，2020年上半年西安新房累计成交31441套，环比下降61.05%；成交均价14955元/平方米，环比上升0.22%，房价维持稳定；二手房市场成交套数24676套，环比下跌10%；期末成交均价11333元/平方米，较2019年末成交均价小幅下跌0.55%。
从西安整体市场上看，如今并未出现楼市调控的迫切性。沈玮向时代财经表示，西安整体的房地产市场还是比较平稳，“我觉得不太会出现更严厉的一些调控政策，无论是从70城的房价指数来看，还是从市场上观察到的均价涨幅也好，都在逐渐缩小，目前西安的楼市整体是正常的回稳趋势。”
不过，整体相对稳定的西安楼市也有自己的隐忧。
沈玮指出，伴随着西安地价日益高涨，开发商为维持利润偏向于开发高价的改善型住宅产品，这两年140平以上的面积段在市场上的占比节节攀高，但西安人的购买力并没有那么强，单价高总价高的改善型产品并不是想买就买得起的。
数据显示，2018年，100平方米以下房源的楼盘占比约25%；2019年，占比下降降至16%；到了2020年上半年，占比仅有11%，市场供需结构严重失衡。
“健康的房地产市场应该是供需平衡的，一个满城刚需的西安，如今却遍地都是改善盘，大量刚需有购房需求却上不了车，这才是接下来必须要解决的问题。”
