南都讯 记者王鹏钧 自2018年底P2P爆雷导致金融业退租潮兴起，深圳办公市场连续下跌，加上连续多年百万㎡左右的新增供应，深圳办公楼空置率上去后也再难下来。业内人士将其称为深圳办公市场的“新常态”，即高供应、高控制、租金缓慢下跌。那么这种情况将延续至何时？7月24日，商业办公市场研究机构高力国际发布深圳写字楼市场2020年上半年回顾报告。该报告预测，随着新增供应的不断入市，深圳办公楼此种“新常态”情况将一直延续，但供应峰值出现在2022年，预计届时空置率将超过30%。此后，随着供应开始降低，空置率也将逐渐下降。
金融业逆势扩张，福田区表现亮眼
今年上半年，受疫情影响，很多公司扩张速度有所放缓，深圳甲级写字楼市场较去年同期大面积段成交下降明显。高力国际分析指出，受到一些企业收紧扩张和搬迁决策影响，市场虽然成交在二季度逐渐恢复，但差于去年同期。
不过，上半年也出现亮点，根据高力国际深圳办公楼服务部深圳董事周之惠的观察，金融行业已逐渐从2018年底的P2P爆雷潮中苏醒，并表现出扩张态势。“今年4月，某理财部门在平安金融大厦包下8层，是上半年比较醒目的大宗交易案之一。”周之惠表示，作为传统金融行业集聚的福田，上半年租赁成交占比超过科技行业集聚的南山，亦可证明这一点。
数据显示，对比往年同期来看，今年深圳办公市场成交面积的各区占比中福田区异军突起，从去年上半年租赁交易占比的14%，上升到今年的43%；南山则从去年同期的83%，下降到今年的41%。与此对应，来自金融行业的成交占比从往年的16%攀升至今年的37%，而科技行业的租赁成交占比则由往年的63%，下降至今年的31%。
科技行业由于办公灵活性，对公共卫生事件影响呈弹性响应，所以同比下降较为明显，并且2019年上半年包括OPPO进驻春笋等多宗大宗租赁的助推，科技行业租赁呈现高位，对于拉低2020年上半年同比也有一定影响；金融则逐渐摆脱互联网金融衰退的不良影响。“我们可以看到有一部金融企业保持扩张的趋势，尽管是在上半年这种特殊阶段。”高力国际方面认为。
落地办公企业可获资金补贴，前海“归巢”成果初现
此外，前海片区办公市场成为另一亮点。一直以来，主要受高供应影响，前海片区办公楼以超50%的空置率居于深圳各片区之首；但在今年上半年的市场复苏中，前海片区一枝独秀，空置率同比回降14.1个百分点，居于各片区之首。“前海得益于回巢补贴政策作用录得的成交，较去年同期有显著增长。”高力国际分析认为。
据了解，自去年下半年始，前海正式实行所谓的“归巢计划”。自2019年2月底至2020年结束前，实际落地在前海办公的企业都可以给予资金补贴，单项扶持金最高可达3000万元。
业内预测
供应高峰将出现在2022年，此后租金将回升
周之惠预测，随着社会经济逐渐复苏，预计写字楼的需求将会在下半年延续第二季度的健康表现。但与此同时，随着更多新项目入市，市场竞争加剧，租金、空置率等指标将继续承压，“预计未来2年内租金年均降幅在2到5个百分点”。
但周之惠也表示，租金到2023年将开始回升，年增长在3个点左右。原因在于，未来几年的市场供应峰值或出现在2022年，届时预计空置率将超过30%，次年随着供应降低，空置率恢复降至30%以下。
目前，根据高力国际的监测口径，全市平均空置率在20.9%，平均租金在209元/平米·月，若依照周之惠的预测，未来两年深圳办公楼的租金或将跌破200元/平米·月以下。
