文|凯风
比房价下跌更可怕的事情是什么？
——掏空“六个钱包”，好不容易上了车，却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾，银行的房贷一分不能少，房子却不看不到落成的希望。
谁来拯救烂尾楼？我们该如何避雷？
01
前不久，“昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜。
一个名为“别样幸福城”的小区，烂尾了5年之久。业主在经济压力之外，无奈住进了不通水电的烂尾楼：用太阳能灯照明，借雨水洗脸，在小区开荒种菜，在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活。
一边是房价不断上涨，另一边是烂尾楼层出不穷，充斥着黑色幽默的荒诞景象，引来了广泛关注。
近日，在舆论压力之下，昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工。
昆明的“别样幸福城”之所以烂尾，表面原因是开发商资金断裂，实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户，而被开发商挪用，最终因项目众多资金链断裂，导致楼盘烂尾。
天眼查显示，2015年7月至今，涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次，法人代表被限制高消费200次，该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次，其中商品房销售合同纠纷222起。
显然，仅靠业主和开发商，很难让烂尾楼起死回生。这起案例，终究只是众多烂尾楼中的特例。不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注，也不是每一个烂尾楼都有重启的可能。
“上了热搜的都能得到解决”，这句话既是无奈也是现实。
02
楼市上行周期，为什么会出现烂尾楼？
过去，我们所熟知的烂尾楼，往往出现于楼市泡沫破裂之际。1990年代，海南房地产泡沫破裂，房价一度腰斩，高峰时期出现600多栋烂尾楼，部分烂尾楼由于长期无法盘活，甚至沦为养猪场。
“天涯海角烂尾楼”的传说，在海南存在10多年之久。
然而，从1998年至今，中国房价一直处于上行周期，即使中间有几次反复，但最终行情都被逆转，烂尾楼为何仍旧层出不穷？
以“别样幸福城”所在的昆明为例。据《中国新闻周刊》报道，2014年至2015年，除别样幸福城外，云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单；高峰时期，昆明市场上烂尾项目达40多个。
河南南阳的烂尾楼更为出名。据《中国经营报》报道，高峰时期，南阳有300多个烂尾楼。今年，当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零，不过至今多个项目仍然未复工，烂尾楼离真正清零遥遥无期。
南阳烂尾楼的出现，则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系。不少楼盘未拿到预售证，就大行认购之能事，最终的烂尾风险，只能转嫁给业主。
这只是问题的冰山一角。
03
烂尾楼背后，不乏监管的疏漏。
这些烂尾楼的出现，往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系。在造城运动之下，或明或暗进行松绑，一些资质不佳的小开发商涌入其间，通过疯狂加杠杆抢占市场。
楼市一旦出现波动，这些楼盘很容易陷入烂尾之虞。
更关键的问题在于，一些本在防范烂尾的制度没有真正落地，监管出现了可乘之机。根据规定，商品房预售房要有专门账户进行监管，资金只能用于本项目建设，不得挪用。然而，绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题，这背后的问题可想而知。
同时，一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼。从制度上看，五证不全，尤其是没有预售证，开发商不得对外销售。然而，在许多城市，没有预售制的楼盘照样公开对外销售，这背后的问题同样显而易见。
此外，一些城市放宽了预售门槛，让期房平添了无数风险。一般而言，高层住宅施工进度达2/3才准预售，多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售。
然而，不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度，甚至只要地面建设一层就能对外预售，这无疑会加剧烂尾风险。
既然存在如此之多的乱象，即便楼市处于上行周期，也防不住一些开发商的混水摸鱼，烂尾楼的出现就不是什么新鲜事。
04
相比于监管，更深层的原因在于预售制。
显然，几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下。如果取消预售制，所见即所得，烂尾楼问题可以迎刃而解。
然而，即便千呼万唤，取消预售制也只是今年在海南一地开始试行，而且海南新规只针对新出让土地，试点范围相对有限。
在全国其他地方，虽然各界呼声不断，广东等地不乏吹风之举，部分城市也出台了相关的征求意见，但最终都是只闻雷声响、不见雨落下。
究其根本，在于背后存在巨大的利益阻力。预售制关乎房地产经济的根本，是开发商玩转高周转游戏的命脉，也是维系土地财政高速运转的重要前提。
这一模式自从60多年前在香港发明以来，在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售制，就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地，从此成为房地产模式牢不可破的一部分。
一方面，房企是预售制的最大受益者。一旦取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。
另一方面，部分地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？
取消预售制为何久久难以落地，这就是原因所在。
05
回到现实，既然预售制短期很难退出，那么我们该如何避开烂尾楼？
其一，要谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。
所以首要避开这些问题房企，优选大型开发商，其好处在于，大开发商的抗风险能力更强，而即便遭遇烂尾，进行维权时也能获得舆论关注。
其二，购房时一定要到售楼处现场看房，要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证，指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》，5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。
同时，可参考开发商在建的其他项目，通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。如果是中小开发商，在建楼盘或竣工楼盘都是寥寥无几，且存在多笔债务纠纷，那么谨慎为上。
其三，一旦遭遇烂尾，不要轻易断供。房子可以烂尾，但银行不会因为烂尾而豁免购房按揭合同。房子烂尾，房贷该还还是要还，否则容易被列入征信，影响其他金融需求。
当然，业主可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。总之，要谨慎弃房断供。
其四，不要迷信新房。在预售制度之下，新房往往都是期房，所见不能所得，无法看到房子最终的落地情况，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
业内人士早说过，这两年的房子可能是20年来质量最差的。这句话一定要听进去。
