文|凯风
一二线城市的房子都被谁买走了？
近日，贝壳研究院发布城市移民指数研究报告，在纳入统计的22个重点城市购房客群中，有7个城市的省外客户占比超过一半，而中西部省会城市购房者主要以省内群体为主。
一个城市外来购房者的多少，既是人口吸引力的参考指标之一，也是楼市热度能否持续的关键因素之一。
01
哪些城市的房子被外地人买走了？
数据显示，在2020年上半年，外省购房者占比超过一半（省内客户占比低于50%）的城市有7个：深圳、东莞、北京、珠海、杭州、上海和天津。
其中，深圳购房客户中，来自外省的购房者占比接近8成；东莞紧随其后，外省购房者超过7成，遥遥领先于其他城市。
在深圳、东莞之后，北京、珠海、杭州、上海、天津的外地购房客户占比都超过了一半。这其中，北京、上海、天津是直辖市，深圳、东莞、杭州、珠海是外来人口涌入的重镇。
注意，这里的外地购房客户，是以籍贯而论的。他们可能已在所在城市落户，也可能缴纳了足够年限的社保个税获得了购房资格，很多已经是名副其实的深圳人、杭州人、东莞人了。
京沪本身就对全国具有吸引力，而深圳东莞珠海都算是移民城市，杭州等地也是外来人口涌入的重镇。
过去3年，深圳、杭州、东莞、珠海新增人口分别达到146.1万、117.2万、20.5万、34.8万，这其中除了自然增长人口（出生人口-死亡人口），更多的都是外来流入人口。
不难看出，除了天津以及楼市调控全国最严的北京之外，深圳、杭州、东莞、珠海、上海都是首屈一指的楼市热门城市。
02
哪些城市的房子被本省人买走了？
数据显示，外省购房客户占比低于30%（省内客户占比超过70%）的城市有9个：郑州、合肥、长沙、武汉、成都、沈阳、厦门、青岛、南京。
这些城市里，郑州、合肥、长沙、武汉、成都都是中西部强省会。强省会，对本省的资源吸纳能力独一无二。这种吸纳能力，不仅体现在教科文卫等公共资源上，还体现在楼市的资金流向里。
这其中，郑州最为突出。郑州省内购房客户占比高达93.4%，省外购房客户不足10%，每10个购房客户中，至少有9个是河南人。
这既说明郑州对于河南本省所拥有的巨大吸附力，也说明作为国家中心城市，郑州在吸引全国各地的人口方面，仍无法与沿海城市相匹敌。
在强省会之外，厦门值得一提。厦门外地人口同样众多，楼市热度同样居高不下，不同的是厦门购房者更多来自省内。
这背后，主要得益于民营经济发达的福建人的支撑。厦门虽然不是省会，GDP虽然不及福州和泉州，但作为计划单列市和经济特区，厦门是福建人心中的第一城市，加上文化旅游等特色资源的加持，其楼市热度自然居高不下。
03
粤港澳大湾区的房子都被谁买走了？
孔雀东南飞，广东是中国人口第一大省，也是人口流入第一大省。仅在2015年-2019年短短5年时间里，广东就净增人口800万人，而从改革开放至今的40年里，广东整体人口增量超过5000万人，人口吸引力可见一斑。
这些新增人口，主要落脚在以广州、深圳、佛山、东莞为中心的大湾区内地9市里，成为高生育率、低老龄化率、强人口红利的重要支撑。
在大湾区的外来人口中，湖南、湖北、江西、河南、广西占比最高。这与京津冀、长三角形成明显区别，京津的外来人口主要来自河北、东北等地，长三角的外来人口则以安徽、河南为主。
不过，在大湾区内，深圳、东莞外来人口占比相对较高，广州、佛山、珠海还有较多的省内需求支撑，这与这些城市的产业结构不无关系。
深圳、东莞都是制造业城市，也是名副其实的“移民”城市，外来需求相对较多。而广州、佛山历史文化源远流长，吸纳了大量的本省人口，在本地需求与外来需求之中能做到相对平衡。
04
人口对房价的影响不容小觑。
其一，外省购房者的多少，可以作为一个城市外来人口吸引力的参考指标之一。外省购房者占比越大，说明外来人口越多，人口吸引力越强。
其二，外省购房者的多少，也可作为楼市热度的重要参考指标之一。一个城市，外地购房者越多，楼市炒作空间相对就越大，投资投机比重也就相对较高。
其三，强省会城市，将是大多数省份唯一的投资目的地。在中西部强省会城市，省会对于整个省的资源吸附力与日俱增，人口和资金源源不断向中心省会转移，这在抬升省会投资价值的同时，也削弱了普通地级市的想象空间。
其四，都市圈内的房价走势会逐渐趋同。都市圈，指的是1小时生活圈，城市之间基本连成一体，公共服务日益均等化，制造房价落差的只剩下户籍福利和行政藩篱。
由于都市圈的购房需求会不断外溢，这会带动都市圈内房价走势的趋同化。广佛、深莞、北京与环京、上海与周边地市，房价走势大体相同，未来这一趋势还会更加明显。
