楼市调控正在进入因城施策、“一城一策”的深化阶段。近日，陕西咸阳低调公布了楼市新政，提出2020年-2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，引起市场广泛关注。
明确公布楼市涨跌幅
咸阳市人民政府网站近日公布了《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》（以下简称《方案》），该《方案》有效期至2022年12月31日。根据《方案》提出的工作目标：
2020年—2022年期间，咸阳主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化；
2022年底前，咸阳全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡；
2020年-2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。
知名地产分析师韩乐指出，《方案》中最引人关注的是咸阳对房价年度的控制目标采用了“涨跌幅”的表述。限制涨幅，可以看作是对过去咸阳房价过快上涨的表态；而限制跌幅，则可以提前预防房价下跌。
合硕机构分析师郭毅表示，实际上，自2019年以来，国内多个热点城市相继宣布将实施楼市调控“一城一策”试点，咸阳作为三线城市的代表，这份《方案》也给了市场一个参照样本。而“涨跌幅”的表述，显然对于市场的预期是“房价有涨跌”，而不是单向的“涨”。
防范住房信贷风险
在防范房贷风险方面，《方案》指出，加快健全完善社会征信体系，综合运用征信系统采集的信息对信贷客户的身份及贷款条件进行交叉审核。防止开发企业通过“假按揭”等虚假交易，变相融资。对于商业贷款购房的居民家庭首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；二套房最低首付比例不得低于40%；购买三套及以上住房的不得办理贷款。使用公积金贷款购房，首套房最低首付比例为20%；再次使用公积金购买普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。
在住房金融管理方面，《方案》要求，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质的，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。对违规通过房地产中介机构、互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的，不得发放个人住房贷款；对采取“分期首付”“零首付”“借款首付”等不正当手段促进销售的房地产开发企业，各商业银行一经发现即终止或从严控制合作关系。
在土地市场方面，《方案》提出，要加强房地产项目用地管控。按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划，根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。同时，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，要提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛。
在加强商品房预售资金监管方面，《方案》要求完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。房地产开发企业必须将购房人按合同约定支付的预购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）存入监管银行资金监管账户。监管银行要确保商品房预售资金用于本项目工程建设及相关费用，避免资金不按用途使用，有效防范房地产风险。
加强市场秩序整治
咸阳距西安30多公里。受西安楼市热度外溢，以及咸阳城镇化和居民改善住房条件的需求推动，许多开发企业频频在咸阳拿地。据不完全统计，近3年咸阳聚集了大约20家左右的头部房企，仅今年上半年就有6家品牌房企进入咸阳主城区，这使得咸阳土地价格翻番。
市场的火热也带来了一些乱象。为此：
在房地产销售管理方面，《方案》规定，商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。已具备预售条件的商品住房项目，开发企业应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间；取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售；已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。同时，积极探索商品房预售许可审批制度在房地产市场调控中的双向调节，及时调整商品房供给节奏。
在房地产市场秩序整治方面，《方案》表示，按照“全覆盖、零容忍、严执法、重实效”的原则，继续对房地产市场进行拉网式检查，进一步加大市场监管联合执法查处力度，严厉打击房地产企业和中介机构侵害群众利益违法违规行为，重点打击捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假房地产广告等投机炒房行为，以及强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费，与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等房地产“黑中介”“红顶中介”的违法违规行为。持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。建立房地产市场调控信息平台，实行多部门联合惩戒。
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来源/中国消费者报·中国消费网
记者/孙蔚
编辑/孙燕颖
监制/何永鹏 田珍祥
