深圳自2017年首度迎来房地产大宗交易元年之后，随后两年保持数百亿元的成交规模。然而进入2020年，受到包括疫情在内的因素影响，今年上半年深圳大宗交易大幅减少。戴德梁行数据显示，今年上半年，深圳大宗交易金额累计录得56.2亿元，同比骤减约78%。专家表示，一方面，资产价格承压，拉长了价格博弈的谈判周期。另一方面，受大环境影响，部分资产折让的出现也使得深圳大宗交易迎来较好的入市机会。
全年成交额恐不及去年
根据戴德梁行数据，今年上半年，深圳房地产大宗交易共成交56.2亿元，同比减少近8成，但宗数同比仅减少2宗，以中小型规模成交为主，平均成交额约5亿左右的水平。鉴于去年同期华侨城大厦及中心城两宗超大型成交拉高整体成交金额，综合来看，今年上半年深圳大宗交易仍属活跃。
从供应端来看，在售物业种类及数量有所增多，整体价格呈向下趋势；同时，投资人对市场的关注度依然较高，物色投资标的的活动也较为活跃，自用型买家占比或呈上升趋势。第一太平戴维斯深圳副董事总经理吴睿介绍，在外资大宗交易市场总体变化不大的情况下，外资企业在深圳投资自用物业数量有所增加，主要以整层或几层的较小体量为主。
经历了上半年的萎缩之后，深圳下半年乃至全年的大宗交易市场是迎头赶上还是继续萎靡不振？戴德梁行华南区资本市场部主管、董事陈俊儒表示，对外资投资者而言，基于疫情因素考虑，来自差旅的限制依然是重要影响因素，经济及市场面的风险将也令机构型投资人趋向保守。片区未来供应量不大、有稳定现金流且体量较小的成熟物业依然是机构型投资人关注的重点，年内成交总额在疫情重创全球经济的影响下不及去年将是大概率事件。
戴德梁行数据显示，今年上半年，深圳甲级写字楼去化量领跑全国一线城市，14万平方米的净吸纳量已超过2019年全年并遥遥领先其他一线城市。值得注意的是，今年上半年，深圳工业物业重回大宗交易舞台——上半年深圳成交3宗工业物业，以约21%的交易额超过去年全年占比，成为仅次于写字楼的第二大的大宗交易物业类别。不过，这也并不奇怪，拥有旧改概念和机会的工业物业一直以来都是深圳的投资特点之一。
深圳大宗交易市场迎来更多机会
受疫情影响，今年上半年深圳的大宗交易相对冷清，第三及第四季度的深圳大宗交易市场将会如何走向，业内颇为关注。对此，吴睿表示，目前来看，下半年的市场已相对活跃起来。第三季度深圳尚未有大宗交易达成的公告，但有位于南山及罗湖的两三个项目处于商谈阶段，交易金额和面积大概分别达到六七十亿和十万平米以上，今年内有机会达成交易。
综合市场反馈情况，总体来看，目前大宗交易市场的博弈心态尚比较浓厚。一方面，买家希望在经济压力之下买到更实惠的投资物业；另一方面，不少项目目前并没有出现明显的跌价，买卖双方展开拉锯战。
受疫情影响，一段时期内，写字楼租金下行和空置率上升的压力都比较大。在吴睿看来，换个角度看，作为中长期的投资取向，今年下半年的深圳大宗交易反而是一个比较好的入市时机。据他介绍，与去年同期相比，深圳部分投资物业出现了10%甚至更大幅度的折让价格空间。
戴德梁行中国资本市场部执行董事苏暐婷认为，在下半年“后疫情时代”，大宗交易市场的地产融资需求增多、而银行融资又相对紧缩，开发商为了加速去商业存量，大规模资产包或将陆续推出市场。
【撰文】邱永宽
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
