宏观大势
管住房地产行业的资金来源和融资去向，合理约束房地产信贷规模，是比提高土地等资源供给等更有效的调控方式。
随着监管部门出台房企融资新规，设置“三道红线”控制房企有息债务的增长后，房企开发贷投放规模、个人房贷收紧的消息，再次让房地产金融政策成为焦点。
房地产行业具有非常强的金融属性。房地产行业内的资金来源除了包括传统的自有资金、股票融资、银行贷款以外，还包含了私募股权融资、发债融资、资管计划、资产证券化等，可以说几乎渗透了整个金融体系。所以对于房地产行业的调控必须贯彻落实“稳”的方针，这是系统性金融风险防范的必然要求。
房地产的需求分为两类，一类是住房需求，也就是刚需，这部分是房地产行业内的合理需求，也是“房住不炒”方针政策需要重点满足的方面。而另一类则是投资需求，也正是投资需求才让房地产迎来了前20年的野蛮增长，成为如今金融系统一个巨大的灰犀牛。为了能够将这个“灰犀牛”关在笼子里，必须要收紧信贷的口子，保刚需、保住房，尤其是首套房，管住房地产行业的资金来源和融资去向，合理约束房地产信贷规模，是比提高土地等资源供给等更有效的调控方式。
严控新增房贷比，“稳中从紧”的监管政策能够推动金融市场的信贷配置优化。如今的房地产市场，已经占据了很大一部分的市场融资资源。仅从ABS、信贷、发债三个路径来模糊测算，房地产的融资规模就将超过75万亿，而根据央行发布的2019年社会融资规模存量数据，全年融资规模在240万亿左右。也就是说，仅房地产行业就占据了社会融资规模的近三分之一。再从信贷方面看，大部分银行的信贷资源也有近三分之一投向了房地产行业。
正如建行董事长田国立在陆家嘴论坛上所说，金融机构已经明显被房地产绑架。房地产的占比越高，实体经济的空间就会越小。因此，在涉房信贷占比有所抬头的现实下，必须要加强对房地产金融的监管，通过合理的管控手段和制度约束，限制房地产的信贷规模和融资规模，引导银行优化信贷结构，为实体经济留下更大的融资空间。
同时，房地产一直都是金融风险的聚集地，如果让房地产金融化过于严重，吸纳了过大规模的信贷资源，整个金融体系的风险情况也将非常严峻。
由于房地产本身的行业属性，高杠杆一直与其形影不离。根据天风证券发布的2019年房地产行业总结，房地产行业整体净负债率虽然逐步下降，但仍然较高，国企杠杆率保持在60%到70%，而私企则更高，而且房地产还让我国的居民杠杆率显著提升，厦门、杭州、南京等地居民贷款与居民存款的比例都超过了100%。信贷体系过度依赖房地产的结果，不仅会导致房地产的高杠杆风险蔓延到整个金融体系，还将促使居民杠杆率过高，压减社会消费，最终影响内循环战略执行，不利于经济体的长远发展。
只有严控新增房贷比，合理控制房地产信贷规模，才能够引导资金流向实体经济，降低金融系统杠杆，释放居民消费活力，在有效控制系统性风险的同时为经济的持续发展集聚动力。
□盘和林（中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授）
