文|凯风
10年过去，哪些城市房价不涨反跌？
过去10年，中国房价经历过两轮大幅上涨：第一次是2009年“四万亿”的滥觞，第二次是2016年-2018年去库存和棚改货币化的加持，绝大多数城市都迎来翻倍式普涨。
毫无疑问，涨幅最高的当属深圳，10年房价涨幅接近4倍，而偏远的三四线城市房价也许多实现了翻倍。
然而，有一个城市房价不涨反跌，10年过去，房价仍未回到当初的高位。
这个城市，不是鹤岗，而是温州。
据中国房价行情网数据，2020年9月，温州住房均价为2.2万元，位居全国前列，超过武汉、成都、郑州、西安等众多强二线城市。
这个数字看起来不低。然而，早在10年前，温州就曾创造过更高的记录，当时温州房价攀上3万元的高峰，超越北上广深杭，成为全国房价金字塔尖的存在。
10年过去，温州房价不涨反跌，跌幅甚至超过20%，成为全国大中城市里唯一房价下跌的城市。
这背后，发生了什么？
温州是浙江第三大城市，2019年GDP总量高达6606亿元，跻身全国30强，超过沈阳、长春、厦门、石家庄、南昌等二线城市。
温州2019年常住人口930万人，相比2010年增加18万人。虽然增量并不可观，明显落后于同省的杭州、宁波，但毕竟不存在人口收缩和城市收缩。
从最近几年的经济来看，温州经济基本面、人口基本面尚可，不存在太大的问题，为何房价确保不及10年之前？
这要从2011年说起。
2011年是温州房价的最高点。这个素来以民营经济著称的城市，民富指数长期位居全国前列，“温州炒房团”更是在全国闯下了赫赫威名。
早在2001年，一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套。从此之后，几乎每一轮楼市上涨潮里，都少不了温州看房团的身影，作为大本营的温州房价自然水涨船高。
这一切都在2011年陡然逆转。
根据国家统计局数据，2011年2月，温州房价涨幅创下历史新高。自此之后，温州陷入了长达4年的房价下跌之路，一直到2015年才止住。
以官方发布的二手房数据来看，从2011年2月到2015年3月，温州房价最高下跌33%。虽然从2015年至今当地房价出现反弹，但相比2011年的最高点，跌幅仍旧超过17%。
换言之，10年过去，温州房价普遍下跌了20%。
要知道，这10年间，其他城市房价都在一路上行，即便不考虑持有等机会成本，货币贬值的成本同样不容忽视。从2010年到2020年，M2总量从72万亿攀升到213万亿，涨幅超过2倍，这背后的潜在损失更是可以想象。
2011年，发生了什么？
熟悉中国金融史的人都知道，2011年，温州民间金融借贷危机爆发。这场危机表面上看似只涉及金融层面，实际上一环套一环，直接波及到房地产市场，从而带动房价大幅下行。
原因很简单，大量温州人席卷进了借贷危机之中。据央行温州支行调查数据显示，2010年前后，温州有89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷，其市场规模达到1100亿元，相当于温州全市银行贷款总额的1/5。
这些民间借贷资金，只有35%进了实业，其他都用于资金拆借与炒房。
民间借贷就像是一个套环，一环套一环。无数企业和个人牵扯其中，只要有一个环节断裂，整个多米诺骨牌形成连锁反应，进而形成普遍踩踏，房价应声而落，一蹶不振。
因为民间借贷危机导致楼市泡沫破裂，这在住房市场化之后还是第一遭，温州就此成为楼市泡沫的缩影。
自此，温州炒房团开始退出历史舞台。在2016年以来的这波楼市浪潮里，已经看不到温州炒房团的身影了，取而代之的是深圳的投资客。
这场楼市大跌，与1990年代的海南房地产泡沫的破裂、2017年以来环京楼市的走跌，并称为中国楼市上行年代为数不多的下跌样板。
这场房价大跌，对温州未必不是好事。
从房价收入比看，2019年温州房价收入比为12.2，远低于深圳的35.2，也低于杭州的17.7，与郑州、南宁等地相当，泡沫已不像当初那么严重。
从经济来看，温州虽然经历了2011年的民间借贷危机，经济增速明显放缓，但最近几年来，经过金融排雷，经济发展重新提速，并在2019年重回中国城市GDP30强。
温州式房价泡沫破裂，给未来有多少启示？
其一，房价会涨自然也会跌，大跌不是孤例。1990年代海南房地产泡沫破裂，2011年温州民间借贷危机爆发，2017年以来环京楼市腰斩，2019年以来鹤岗等收缩型城市房价重回白菜价……这些案例都为狂飙突进的楼市提供了不少经验和教训。
其二，房价与经济基本面息息相关。一场史无前例的大放水，一次空前的泡沫炒作，固然可以将房价推向历史新高。
但无论是哪个城市，最终都要直面经济基本面的考验。一旦经济基本面出现问题，房价自然也就难以维持。
其三，未来投资，最需要重视的不是升值空间，而是安全性和流动性。我们必须要评估，一个地方的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬。
